فرمول طلایی محاسبه قیمت ملک

توانایی محاسبه قیمت ملک و آشنایی با روش ها و فرمول هایی که برای محاسبه قیمت ملک و زمین وجود دارد. این توانایی به خریدار و فروشنده کمک می کند تا احتمال زیان خود در این معامله را کاهش دهند. انتخاب و خرید زمین مناسب، اولین و مهم ترین اقدامی است که باید برای یک ساخت و ساز موفق و سود آور انجام دهید. عوامل مختلفی در تعیین قیمت و ارزش زمین و ملک تأثیرگذارند. به طور کلی می توان با فرمولی خاص ارزش زمین و ملک را به راحتی محاسبه کرد. من در این نوشته تصمیم دارم به طورکامل و با ارائه مثال های عددی این فرمول طلایی را به شما آموزش دهم.

محاسبه قیمت زمین و ملک

برای محاسبه قیمت ملک و زمین باید قیمت آپارتمان نوساز در منطقه ای که زمین یا ملک مورد نظر در آن قرار دارد را بدانید. البته عوامل مختلف دیگری مانند ویژگی ها و نوع کاربری زمین نیز در تعیین قیمت زمین تأثیر دارند. فرمولی که در ادامه برای تعیین ارزش و قیمت زمین بیان می شود تنها برای زمین هایی با پهنه مسکونی 122R و با 360 % تراکم قابل استفاده می باشد. برای استفاده از این فرمول طلایی باید به متراژ زمین و ویژگی هایی که بیان شد توجه داشته باشید. سپس قیمت هر متر آپارتمان نوساز در آن منطقه را نیز بدانید.

طبق این فرمول قیمت هر متر از زمین های 1000 متری تا 2000 متری با پهنه مسکونی 122R با 360 % تراکم باید با قیمت آپارتمان نوساز در منطقه برابر باشد. ارزش هر متر از زمین های 2000 متر تا 5000 متری باید با 70 تا 80 % قیمت آپارتمان نوساز در منطقه برابر باشد. قیمت زمین های 5 هزار تا 10 هزار متری نیز باید با 60 % قیمت آپارتمان نوساز در منطقه برابر باشد. نرخ زمین های 10 هزار تا 20 هزار متری هم باید برابر با 50 % قیمت آپارتمان نوساز در منطقه باشد.

برای مثال قیمت زمین 15 هزار متری در منطقه ای که قیمت هر متر آپارتمان نوساز در آن 50 میلیون تومان است. باید حداکثر 25 میلیون تومان باشد و بیشتر از این قیمت، توجیه اقتصادی ندارد.

در مورد قیمت زمین های بالای 20 هزار متر، پیشنهاد خریدار مهم است و می توان گفت خریدار قیمت این زمین ها را مشخص می کند.  همچنین خریدار این زمین ها کم است و هر کسی زمین هایی با این متراژ را نمی خرد.

نکته

البته باید به یاد داشته باشید همان طور که در ابتدا هم اشاره شد این فرمول تنها برای زمین هایی که دارای پهنه مسکونی 122R با 360 % تراکم هستند صدق می کند. اگر زمینی این ویژگی ها را نداشته باشد ارزش آن خیلی کمتر از اعداد و قیمت های گفته شده می باشد.

استفاده از فرمول محاسبه قیمت ملک و زمین هم می تواند به فروشنده کمک کند تا زمین خود را کمتر از ارزش آن نفروشد. سپس هم به خریدار کمک می کند تا در خرید زمین دچار ضرر نشود و زمین را به ارزش و قیمت واقعی آن خریداری کنید.

ارزش زمین در بازار ساخت و ساز

خرید ملک و زمین همیشه یکی از سود آورترین و مطمئن ترین راه های سرمایه گذاری بوده است. سرمایه گذاری در این بازار ریسک کمی دارد و احتمال ضرر کردن در این بازار بسیارکم می باشد. این مهم ترین پاسخ افراد فعال در این زمینه به سوال چرا صنعت ملک و ساختمان سازی است. یکی از دلایل امن بودن این سرمایه گذاری بالا بودن نرخ تورم زمین است که به شما اطمینان می دهد ارزش پول شما با سرمایه گذاری در این بازار کاهش نمی یابد.  داشتن سند منقول و ثبت های قانونی نیز سرمایه گذاری برای خرید زمین و ملک را به یک سرمایه گذاری امن تبدیل می کند.

تعیین سودآور ترین منطقه برای خرید ملک و زمین و شکار ملک پر سود موضوع مهمی است. در این زمینه باید به آن توجه زیادی داشته باشید. بررسی قیمت زمین و ملک نسبت به قیمت آپارتمان های نوساز در هر منطقه به شما کمک می کند تا مناطقی که بازار ساخت و ساز و سرمایه گذاری روی ملک در آن ها سود آورتر است را شناسایی کنید. استفاده از فرمولی که رابطه و نسبت بین قیمت زمین و آپارتمان را تعیین می کند می تواند به شما در یک سرمایه گذاری موفق و پر سود کمک زیادی کند. استفاده از این فرمول همچنین به شما کمک می کند تا بتوانید به راحتی مناطقی که ساخت و ساز در آن ها سود بالایی دارند، سود متوسطی دارند و سود کمی دارند را شناسایی کنید.

خرید ملک کلنگی

در خرید ملک کلنگی باید به موارد خاصی توجه کنید تا بتوانید سرمایه گذاری پر سودی داشته باشید. اولین نکته مهم محاسبه قیمت ملک و زمین است که باید با توجه به فرمول مطرح شده آن را محاسبه کنید. ابعاد ملک کلنگی نیز اهمیت زیادی دارد و حتما باید به نسبت عرض به طول توجه داشته باشید و ترجیحا ملک هایی با نسبت عرض به طول یک به دو را برای خرید انتخاب کنید. همچنین بهتر است از خرید ملکی که درکنار اتوبان قرار گرفته است نیز خودداری کنید.

فاصله بین ملک کلنگی تا ملک روبرویی آن نیز مهم است و نباید از ده متر کمتر باشد. توجه به دسترسی ملک نیز مهم است و به شما کمک می کند تا سرمایه گذاری سود آوری داشته باشید. توصیه می کنم در حد امکان از خرید ملک ورثه ای و دادگاهی خودداری کنید تا دچار چالش های این نوع معاملات نشوید. توجه به متراژ ملک و نسبت آن به قیمت ساختمان های نوساز در آن منطقه نیز همان طور که گفتیم به شما در محاسبه قیمت ملک و زمین کمک زیادی می کند. توجه به این نکات کلیدی انتخاب ملک کلنگی به شما کمک می کند تا معامله ای پر سود و اطمینان بخش داشته باشید.

نکات مهم در خرید زمین

خرید زمین در شهرهای بزرگ در صورتی که با توجه به نکات مهمی که مطرح می شود انجام شود می تواند معامله ای مطمئن باشد. در غیر این صورت ممکن است معامله و سرمایه گذاری پر ریسکی باشد. علاوه بر توجه به فرمول مطرح شده برای محاسبه قیمت ملک و زمین در هنگام  انتخاب زمین باید توجه داشته باشید؛ که انتخاب و خرید زمین های خالی که دور آن ها دیوار کشی نشده است، انتخاب مناسبی نیست زیرا معمولا مشکلات قانونی زیادی دارند.

پیشنهاد من این است که به جای خرید زمین، ملک کلنگی بخرید تا با چالش های خرید زمین خالی مواجه نشوید.

چه ملکی برای مشارکت مناسب است؟

انتخاب ملک مناسب مشارکت مهم ترین اقدام  برای سرمایه گذاری در بازار ملک و ساخت و ساز است. ملکی که برای مشارکت انتخاب می کنید باید ویژگی های خاصی داشته باشد. برای مثال باید به موقعیت جغرافیایی و مالک یا مالکان ملک توجه داشته باشید. برای انتخاب یک ملک حتما به موقعیت مکانی ملک توجه داشته باشید و مطمئن شوید که ساخت و ساز در آن موقعیت سود آور خواهد بود.

توصیه می کنم از مشارکت در ساخت ملکی که چندین مالک دارد خودداری کنید. زیرا معمولا چالش ها و اختلاف نظرات زیادی را به همراه دارد. تعداد طبقات ملک نیز در انتخاب ملک برای مشارکت مهم است و بهتر است ملک هایی با سه طبقه و کمتر را انتخاب کنید.

به طور کلی گفته می شود که قیمت آپارتمان کلنگی در صورتی که آسانسور داشته باشد و پهنه شهرداری آن نیز مناسب ساخت ‌و ساز باشد؛ نباید از قیمت قدرالسهم آن کمتر باشد. برای محاسبه قدرالسهم باید ابتدا قیمت زمین ساختمان را محاسبه کنیم. سپس بنای مفید ساختمان (متراژ طبقات ضرب در تعداد طبقات) را محاسبه کرده و قیمت کل زمین را تقسیم بر کل بنای مفید کنید.

برای مثال اگر متراژ کل زمین ساختمان کلنگی 4 طبقه ای، 200 متر، متراژ هر واحد 100 متر و قیمت زمین در آن منطقه متری 5 میلیون تومان باشد قیمت زمین ساختمان 1000000000 می شود. کل بنای مفید این ساختمان نیز 400 متر می شود. قدرالسهم از تقسیم قیمت زمین ساختمان بر کل بنای مفید ساختمان به دست می آید که در این مثال می شود 2.5 میلیون تومان. یعنی قیمت هر متر از این ساختمان کلنگی نباید از 2.5 میلیون تومان کمتر باشد.

جمع بندی

در این نوشته فرمول طلایی محاسبه قیمت ملک و زمین را آموزش دادم و با ارائه مثال توضیح دادم که چطور باید از این فرمول درهنگام خرید یا فروش زمین استفاده کنید. طبق این فرمول با توجه به متراژ زمین و قیمت ساختمان نوساز در آن منطقه می توانید به راحتی ارزش زمین و ملک را تعیین کنید. البته عوامل مختلف زیادی روی قیمت زمین و ملک تأثیر گذار می باشند. این فرمول نیز تنها برای زمین هایی با پهنه مسکونی 122R و با 360 % تراکم قابل استفاده می باشد.

در صورتی که تصمیم دارید ملک یا زمینی را برای سرمایه گذاری و ساخت و ساز خریداری کنید و یا ملکی را برای مشارکت در ساخت انتخاب کنید؛ باید علاوه بر قیمت زمین و ملک به نکات مهم دیگری نیز در این زمینه توجه داشته باشید. موقعیت مکانی، نوع کاربری، نوع مالکیت و تعداد مالکان و غیره برخی از موارد مهمی است که باید در این معاملات مورد توجه قرار دهید.