کالبدشکافی قیمت نهایی ملک: ۷ هزینه‌ پنهانی که سازندگان از خریدار مخفی می‌کنند

در پروژه‌های بزرگ به خصوص در حوزه مشارکت در ساخت، چالش‌های مالک و سازنده در همان ابتدا آغاز می‌شود. خریداران ملک از هزینه‌های ناگهانی پس از قرارداد شوکه می‌شوند. این هزینه‌های پنهان اعتبار سازنده و برندینگ او را تخریب می‌کند. نتیجه این کار، اختلافات قراردادی و دعاوی ملکی است. سازنده به دنبال سود است، اما شفافیت کلید اعتماد مشتری است. همان‌طور که در مقاله محاسبه سود و زیان به کمک ضریب مشاعات توضیح دادیم، هر انحراف کوچک از پیش‌بینی‌های مالی اولیه، می‌تواند بر سود نهایی تأثیر بگذارد. همچنین به تکمیل موفق جریان نقدینگی کمک می‌کند. این مقاله به بررسی ۷ تا از هزینه‌های پنهان ساخت و ساز می پردازیم. سازندگان باید آن‌ها را قبل از قرارداد افشا کنند تا دو طرف از غافلگیری حقوقی در امان بمانند.

بخش اول: هزینه‌های پنهان حقوقی و مالی

این هزینه‌ها با تسهیلات بانکی مسکن و مسائل قانونی مرتبط‌اند:

۱. هزینه انتقال سند:

بسیاری از خریداران از سهم خود در هزینه‌های محضر، حق‌الثبت و مالیات آگاه نیستند. عدم تعیین صریح سهم طرفین، منبع اصلی درگیری در روز تنظیم سند است. این بند اهمیت ویژه‌ای در قراردادهای مشارکت در ساخت دارد، چرا که در تعیین تکلیف هزینه‌های برعهده سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت باید سهم طرفین از هزینه‌های محضر به وضوح مشخص شود.

۲. هزینه‌های خدمات زیربنایی:

پول انشعابات (آب، برق، گاز) و تغییر کنتور موقت به دائم، باید در قرارداد سقف‌گذاری شود. عدم شفافیت در این مبالغ، حس عدم صداقت را منتقل می‌کند.

۳. هزینه‌های جانبی تسهیلات بانکی:

اگر ملک شامل وام است، هزینه‌های کارشناسی بانک، حق بیمه وام و حق‌الزحمه ضامن باید پیشاپیش به خریدار اطلاع داده شود.

بخش دوم: هزینه‌های پنهان اجرایی و کیفیتی

این موارد بر کیفیت نهایی و اختلافات مشاعات تأثیر می‌گذارند:

۴. هزینه نصب پکیج و اسپلیت:

زیرساخت تهویه اغلب انجام شده است. اما هزینه خرید و نصب نهایی دستگاه‌های پکیج یا اسپلیت بر عهده خریدار می‌افتد. این عدم شفافیت، یک “غافلگیری” بزرگ در لحظه تحویل است.

۵. سهم خریدار از هزینه‌های مشاعات آماده‌سازی:

هزینه‌های تجهیز اولیه مشاعات (مانند شارژ اولیه آسانسور یا راه‌اندازی استخر) باید قبل از تحویل تعیین شوند. این کار از بروز اختلافات مشاعات با هیئت مدیره اولیه جلوگیری می‌کند.

۶. هزینه‌های مازاد بر متراژ:

اگر متراژ نهایی واحد افزایش یابد، نحوه محاسبه و قیمت‌گذاری متراژ اضافی باید در قرارداد پیش‌فروش کاملاً شفاف باشد. این کار از درگیری در لحظه تحویل جلوگیری می‌کند. برای جلوگیری از سوءاستفاده‌های احتمالی، ابتدا باید ارزش واقعی ملک و زمین را به‌طور دقیق کشف کنید؛ موضوعی که در مقاله قیمت مالک: چگونه ارزش واقعی یک ملک را کشف کنیم؟ به تفصیل آمده است.

۷. هزینه گارانتی و خدمات پس از فروش:

مدت زمان و پوشش گارانتی (در برابر اشتباهات فنی) باید صریحاً مشخص شود. همچنین هزینه‌های احتمالی آن را از ابتدا افشا کنید.

نتیجه‌گیری:

کلید تضمین قرارداد پیش‌فروش، شفافیت کامل است. با افشای تمام <strong>هزینه‌های پنهان ساخت و ساز از روز اول، سازنده از درگیری‌های مالی و حقوقی در امان می‌ماند. همچنین اعتماد خریدار را جلب کرده و شهرت (برند) خود را تثبیت می‌کند. صداقت، به فروش سریع‌تر و سود بالاتر منجر خواهد شد.