مشارکت در ساخت و چالش‌های سازنده
در موضوع مشارکت در ساخت، قراردادهای مشارکت و چالش‌های مالکین را بررسی کردیم و در این مقاله قصد داریم تا به مشارکت در ساخت و چالش‌های سازنده بپردازیم.
اخذ وکالت بلا عزل از مالکین
یکی از نکاتی که به عنوان سازنده باید به آن دقت کنید این است که حتما از مالکین وکالت کاری بلا عزل بگیرید. در این وکالت نامه باید اجازه امضای صورت مجلس تفکیکی و امضای تقسیم نامه را هم از مالکین بگیرید. در صورتی که با این اجازه موافقت نکردند، باید یک تعهد نامه محضری به شما بدهند و متعهد شوند تا با اعلام شما ظرف 24 تا 48 ساعت نسبت به امضای صورت مجلس تفکیکی یا تقسیم نامه اقدام خواهند کرد.
وجه بلاعوض و موضوع قرارداد
وقتی قرارداد امضا و مبادله شد، مبلغی از وجه بلاعوض و یا قرض الحسنه را به مالکین پرداخت کنید تا قرارداد اجرایی شود. یکی از نکات بسیار مهم این است که در قرارداد نباید کلمه مشارکت ذکر شود. نام و موضوع قرارداد باید واگذاری مثلاً 3 دانگ از ملک با مشخصات و آدرس مشخص در برابر ساخت بنا و هزینه‌های آن باشد. قرارداد مشارکت، قوانین مدنی بسیاری دارد و در صورتی که سر و کار با دادگاه پیدا کنید روند کاری پیچیده خواهد شد.
مشخصات ملک و نماینده مالکین
آدرس و مشخصات دقیق ملک را با تمام جزئیات مانند پلاک ثبتی در قرارداد بنویسید.
حتما مالکین باید نماینده آن هم به تعداد فرد در قرارداد داشته باشند تا در صورتی که نیاز به رای گیری بود بتوانید نتیجه بگیرید.
نکات مهم در مورد قرارداد مشارکت
متن قرارداد حتما باید به صورت چاپی باشد و از نگارش قرارداد به صورت دستی و حاشیه نویسی پرهیز کنید.
حتما انتهای قرارداد تعداد نسخ، طرفین، تاریخ مبادله و امضا داشته باشید. در مقاله ارکان اصلی قرارداد مفصل به این نکات پرداختیم.
تحویل گرفتن کامل ملک
در اولین زمان ممکن ملک مورد مشارکت را از مالکین تحویل بگیرید و صورت جلسه کتبی کنید. از مالکین تسویه انشعابات آب، برق، گاز و فاضلاب شهری را بگیرید. تمامی قبوض انشعابات و عوارض شهرداری باید تا روز تحویل دادن ملک و شروع قرارداد تسویه شده باشد.
خط تلفن
برای جلوگیری از سوء استفاده از خطوط تلفن ساختمان، خطوط را از سمت مخابرات مسدود کنید و درخواست جمع آوری بدهید. بعد از نوسازی دوباره درخواست نصب تلفن بدهید.
توافق در مورد اجزای ساختمان
یکی دیگر از نکات در مورد مشارکت در ساخت و چالش‌های سازنده این است که حتما با مالکین قبل از تحویل گرفتن ملک توافق کنید تا چیزی از ساختمان کم نکنند. بعضی از مالکان قبل از تحویل اقدام به برداشتن شیر آلات، در و پنجره‌ها می‌کنند.
دریافت تضمین از مالکین
بابت پروانه ساخت باید هزینه عوارض شهرداری پرداخت کنیم که برای هر پروژه با سایزهای مختلف عدد متفاوتی دارد. مالکین باید به اندازه هزینه‌ای که شما به عنوان سازنده برای دریافت پروانه تخریب و نوسازی کرده‌اید به شما تضمین بدهند. زمان عودت این تضمین همزمان با انتقال سند قدر السهم به نام شماست. اما اگر در ابتدای امر سند قدر السهم را به نام شما انتقال داده‌اند دیگر نیازی به این کار نیست و شما باید به مالکین تضمین بدهید.
در صورتی که هزینه اسکان و یا قرض الحسنه به مالکین داده‌اید هم باید تضمین از آنها دریافت کنید. این تضمین را در پایان کار و زمان تحویل واحدها، بعد از گرفتن مبلغ قرض الحسنه به مالکین باز می‌گردانید.
اقرار مالکین در مورد قرارداد مشابه
در بحث مشارکت در ساخت و چالش‌های سازنده یکی از موارد بسیار مهم که در قرارداد باید انعکاس داده شود، اقرار مالکین به نداشتن قرارداد مشابه با افراد دیگر است. در بعضی موارد مالکین با یک سازنده وارد همکاری می‌شوند و پس از اینکه به مشکل برخوردند بدون فسخ قرارداد اول، با فرد جدید قرارداد امضا می‌کنند. سازنده جدید کار اجرایی را شروع میکند و سازنده اول از ایشان شکایت کرده و دادگاه نیز حق را به سازنده اول می‌دهد.
همچنین باید مالکین اقرار کنند که ملکشان مستحق للغیر (متعلق به شخص دیگری) نیست و این پروژه قبلا به کسی واگذار نشده و مصادره نشده است تا در آینده برای سازنده منع و محدودیتی ایجاد نشود.
اقرار مالکین در مورد مهارت فنی
حتما در قرارداد باید مالکین اقرار کنند که دلیل دعودتشون از سازنده برای مشارکت چیست. برای مثال به دلیل نداشتن مهارت فنی، نداشتن وقت، نداشتن توان مالی و تجربه با سازنده وارد همکاری شده‌اند. این مورد حتما باید ذکر شود چون در بعضی موارد در اواخر و یا حین کار مالکین یک سری آشنا که مثلاً از سازنده‌های تراز اول شهر هستند بر سر پروژه می‌آوردند و چالش ایجاد می‌کنند.
زمان بازدید از روند ساخت
همان طور که پیشتر به آن پرداختیم باید مالکین نماینده به تعداد فرد در قرارداد داشته باشند و زمان بازدید در قرارداد تعیین شود. مالک یا نماینده برای بازدید از پروژه باید زمان مشخص داشته باشد و هر روز و ساعت در روند ساخت اخلال ایجاد نکند. برای مثال ما در یکی از پروژه‌ها مشخص کردیم که نمی‌شود هر روز برای بازدید اقدام کنید. قرار شد هر هفته جمعه‌ها ساعت 3 بعد از ظهر از پروژه بازدید کنند. دلیل این موضوع هم این است که کارگران و پیمانکار مشغول کار هستند و ممکن است مصالح بر سر بازدید کننده بریزد و یا حادثه‌های این چنینی رخ دهد. به این صورت مداخله‌های بی‌حساب و کتاب مالکین حذف می‌شود. به صورت منظم و معقول هفته‌ای یک بار وقتی کار تعطیل شده است، بازدید در ساعت مشخص صورت می‌گیرد.
اظهارات خلاف واقع
یکی از مواردی که باید در مورد مشارکت در ساخت و چالش‌های سازنده به آن توجه داشت و در قرارداد ذکر کرد، جریمه برای اظهارات غلط است. در صورتی که مالک در مورد مشخصات ملک و یا تعهداتش اطلاعات خلاف واقع داده باشد و به همین دلیل به سازنده خسارت زده باشد، باید جبران خسارت کند.
پیش فروش ملک مورد مشارکت
در صورتی که پیش بینی می‌شود سازنده از نظر منابع مالی دچار کمبود شود و یا به هر دلیل دیگری نیاز به پیش فروش ملک داشته باشد، حتما باید در قرارداد ثبت شود. مالکین و یا نماینده آنها باید تعهد بدهند و روی مبایعه نامه امضا بزنند که از پیش فروش مطلع هستند.
مجوز اخذ وام
در صورتی که در روند اجرای پروژه نیاز به دریافت وام دارید باید در قرارداد ثبت کنید و مجوزش را از مالکین بگیرید تا بتوانید از وام استفاده کنید.
جواز تجمیع
اگر ملک مورد مشارکت امکان تجمیع با ملک‌های مجاور دارد، باید مجوزش را از مالکین در قرارداد بگیرید تا درآینده اختلافی پیش نیاید.
تقسیم نامه دستی
بعد از دریافت پروانه تخریب و نوسازی و قبل از شروع به کار، یک تقسیم نامه دستی تنظیم کنید. در این تقسیم نامه هر واحد با مشخصاتش و نام مالک آن ثبت شود.
لیست مصالح
لیست مصالح و متریال مورد استفاده را با تمام جزئیات مانند کلید، پریز، دستگیره، در، کمد دیواری و … ثبت کنید. کلی گویی نکنید و ننویسید «مطابق با عرف منطقه» بلکه به طور شفاف برند مورد استفاده را مشخص کنید. ممکن است هنگام تهیه برند ثبت شده در قرارداد در بازار نباشد پس در کنار نام برند از کلمه «یا مشابه» و یا تا سقف مثلاً 5 هزار تومان استفاده کنید.
افزایش بنا
از نکاتی که باید در مشارکت در ساخت و چالش‌های سازنده به آن توجه داشت، ثبت افزایش بنا به صورت مکتوب در قرارداد است. در صورتی که افزایش بنا دارید یا در قسمتی از ساخت تخلفی قرار است انجام شود باید هرینه عوارض شهرداری را برآورد کنیم و تقسیم هزینه به صورت شفاف مشخص باشد. قبل از هر اقدامی این نکات باید در قرارداد ثبت شوند.
جریمه
اگر در قرارداد جریمه‌ای در نظر می‌‌گیرید این جریمه باید دو طرفه باشد. مالکین و سازنده هر دو یک سری تعهدات دارند که در صورت انجام ندادن آنها باید جریمه شوند. در صورتی که ملکی چند مالک دارد جریمه باید برای تمامی مالکین در نظر گرفته شود. برای مثال در ساختمانی با 10 مالک باید جریمه برای تمام مالک‌ها در نظر گرفته شود تا اگر واحد 8 ملک را تخلیه نکرد این جریمه شامل دیگر مالک‌ها هم بشود و همان مالک‌ها واحد 8 را ملزم به تخلیه کنند.
مدارک
اصل کل مدارک ملک مانند سند و بنچاق و همین طور کپی برابر اصل مدارک شناسایی مالکین در زمان اخذ جواز پایان کار و مراحل دیگر لازم خواهد شد. این مدارک را در همان ابتدای کار از مالکین بگیرید و به آنها رسید بدهید.
عدم تعیین داور
به هیچ عنوان در قرارداد داور مرضی الطرفین تعیین نکنید. در مقاله شکست در مشارکت توضیح داده‌ام که در پروژه‌ای وجود داور برای ما یک خسارت بسیار بزرگی به دنبال داشت و تجربه سختی بود. در صورتی که ملزم شدید داور تعیین کنید حتما اطلاعات داور را بررسی کنید و داور ذی صلاح انتخاب کنید. البته به نظر من در کل، مراجع قضایی و قوه قضائیه گزینه بهتری برای رفع اختلاف هستند.
سرنوشت قرارداد پس از بروز حادثه
آخرین مورد از نکات مهم در مشارکت در ساخت و چالش‌های سازنده سرنوشت قرارداد پس از بروز حادثه است. در صورتی که حادثه منجر به فوت و یا ورشکستگی در پروژه پیش آمد قرارداد فسخ نیست. کارشناس رسمی دادگستری مانده هزینه را برآورد میکند و یک شخص یا شرکت حقیقی یا حقوقی مسئولیت ادامه کار را برعهده می‌گیرد. پس از اتمام کار با هزینه‌هایی که مورد تایید کارشناس رسمی دادگستری است، از قدر السهم سازنده کم می‌کنند.
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.