قدرالسهم سندی با صورتمجلس تفکیکی؛ چرا عددها فرق میکنند؟
قدرالسهم سندی با صورتمجلس تفکیکی؛ چرا عددها فرق میکنند؟
در بسیاری از آپارتمانها و مخصوصاً املاک کلنگی، مالکان با یک سؤال رایج مواجه میشوند:
«چرا قدرالسهمی که در سند مالکیت نوشته شده، با عددی که در صورتمجلس تفکیکی آمده فرق دارد؟ کدام معتبر است؟»
برای پاسخ درست، اول باید بدانیم قدرالسهم سندی دقیقاً چیست و صورتمجلس تفکیکی چه نقشی دارد.
قدرالسهم سندی چیست؟
قدرالسهم سندی، سهم هر واحد از عرصه (زمین) است که در سند رسمی مالکیت درج شده و مبنای حقوقی مالکیت شما بر زمین محسوب میشود.
این عدد معمولاً بهصورت کسر یا عدد اعشاری (مثلاً ۳۵/۱۰۰۰ از عرصه) در سند ذکر میشود و از نظر ثبتی، مرجع رسمی آن اداره ثبت اسناد است.
تا زمانی که سند اصلاح نشود، این عدد ثابت و لازمالاتباع است؛ حتی اگر در محاسبات ذهنی یا فرمولهای تقریبی، عدد دیگری به دست آید.
صورتمجلس تفکیکی چیست؟
سندی است که پس از پایان ساخت و تأیید شهرداری، توسط اداره ثبت تنظیم میشود و در آن مشخص میشود:
-
هر واحد دقیقاً چه متراژی دارد
-
سهم هر واحد از مشاعات چقدر است
-
و در بسیاری از موارد، قدرالسهم هر واحد از عرصه نیز در آن درج میشود
صورتمجلس تفکیکی در واقع ترجمه اجرایی و نهایی نقشهها به زبان ثبت است.
چرا عدد قدرالسهم در سند و صورتمجلس تفکیکی فرق میکند؟
این اختلاف معمولاً به یکی از دلایل زیر رخ میدهد:
1️⃣ سند قدیمیتر از ساخت نهایی است
در بسیاری از ساختمانها، سند اولیه بر اساس پروانه یا نقشههای اولیه صادر شده، اما در اجرا:
-
متراژ واحدها تغییر کرده
-
جانمایی فضاها عوض شده
-
یا اصلاحاتی در نقشه انجام شده
صورتمجلس تفکیکی بر اساس وضعیت نهایی ساختهشده تنظیم میشود، نه فرضیات اولیه.
2️⃣ اختلاف در محاسبه مشاعات
در سندهای قدیمی، گاهی مشاعات بهصورت دقیق محاسبه نشدهاند یا بهصورت سرانگشتی بین واحدها تقسیم شدهاند.
اما در صورتمجلس تفکیکی:
-
راهپله، آسانسور، لابی، انباریهای مشاع، موتورخانه و…
-
با متراژ مشخص و سهمبندی دقیق لحاظ میشوند
این موضوع میتواند باعث تغییر سهم هر واحد از عرصه شود.
3️⃣ واحدها هممتراژ نیستند
در ساختمانهایی با واحدهای غیرهممتراژ، تقسیم ساده «زمین ÷ تعداد واحد» عملاً بیاعتبار است.
صورتمجلس تفکیکی معمولاً قدرالسهم را متناسب با اعیان مفید + سهم مشاعات تنظیم میکند، در حالی که سند اولیه ممکن است این تفکیک را نداشته باشد.
4️⃣ خطای ثبتی یا اصلاحنشده بودن سند
در بعضی موارد، اختلاف عدد ناشی از:
-
خطای محاسباتی قدیمی
-
عدم اصلاح سند بعد از تفکیک
-
یا بیتوجهی به صورتمجلس تفکیکی در زمان صدور سند تکبرگ
در این حالت، سند رسمی هنوز بهروز نشده، اما صورتمجلس تفکیکی عدد دقیقتری ارائه میدهد.
کدام عدد معتبر است؟
از نظر حقوقی:
-
برای مالکیت و دعاوی ثبتی: عدد درجشده در سند رسمی ملاک است
-
برای تحلیل فنی، تفکیک، مشارکت در ساخت و ارزیابی کارشناسی: صورتمجلس تفکیکی مرجع دقیقتر است
کارشناس رسمی دادگستری معمولاً:
-
سند مالکیت را بهعنوان مبنای حقوقی
-
و صورتمجلس تفکیکی را بهعنوان مبنای محاسبات فنی
بهصورت توأمان بررسی میکند.
آیا میتوان این اختلاف را اصلاح کرد؟
بله، اما نه با فرمول و محاسبه شخصی.
اصلاح قدرالسهم سندی فقط از مسیر زیر ممکن است:
-
وجود صورتمجلس تفکیکی معتبر
-
درخواست رسمی اصلاح سند
-
طی مراحل ثبتی و در برخی موارد رأی مرجع قضایی
تا قبل از اصلاح رسمی، هیچ عدد جدیدی جای عدد سند را نمیگیرد؛ حتی اگر منطقیتر به نظر برسد.
نکته مهم برای مالکان کلنگی
در مشارکت در ساخت، سازنده و مالک معمولاً بیش از آنکه به عدد خام سند نگاه کنند، به ارزش واقعی سهم زمین توجه میکنند.
اما اگر بین مالکان اختلاف باشد، یا پروژه به اختلاف حقوقی برسد، اولین چیزی که روی میز میآید سند رسمی است، نه فرمولهای تقریبی.
جمعبندی
-
اختلاف بین قدرالسهم سندی و صورتمجلس تفکیکی موضوعی رایج و قابل توضیح است
-
این اختلاف الزاماً به معنی اشتباه یا سوءنیت نیست
-
سند، مرجع حقوقی است
-
صورتمجلس تفکیکی، مرجع فنی و اجرایی
-
هیچ فرمولی جای اصلاح رسمی سند را نمیگیرد
فرمولها برای فهم و مذاکرهاند؛
سند برای مالکیت است؛
و نظر کارشناس رسمی، نقطه اتصال این دو.
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.