بیمه مسئولیت حرفه‌ای: خط دفاعی آخر سازنده در برابر ضررهای جانی و مالی بزرگ

ریسکی که پروژه را نابود می‌کند. سازندگان معمولاً بر روی مدیریت ریسک ساختمانی در حین اجرا تمرکز می‌کنند (مانند ایمنی کارگاه و سازه نگهبان). همان‌طور که در مقاله “اهمیت بیمه کردن پروژه” به‌تفصیل توضیح دادیم، بیمه نه یک انتخاب، بلکه یک ضرورت برای پوشش ریسک‌های غیرقابل پیش‌بینی است. اما بزرگترین فاجعه می‌تواند پس از اتمام کار رخ دهد؛ زمانی که نقص در سازه منجر به حادثه‌ای جانی یا مالی بزرگ می‌شود. در این حالت، مسئولیت ۱۰ ساله سازنده فعال شده و تمام دارایی‌های او به خطر می‌افتد. بیمه مسئولیت سازنده نه یک هزینه، بلکه یک الزام حیاتی برای حفظ سود حاصل از مشارکت در ساخت است.

این مقاله، انواع بیمه‌هایی که سازنده باید تهیه کند و اهمیت آن را برای حفاظت از خریدار ملک در قبال حوادث بزرگ، به صورت شفاف توضیح می‌دهد.

بخش اول: سه پوشش بیمه‌ای حیاتی برای سازندگان

سازندگان برای پوشش کامل ریسک‌ها به سه نوع بیمه اصلی نیاز دارند:

۱. بیمه مسئولیت کارفرما در قبال کارکنان (بیمه حوادث کار):

این بیمه، اولین خط دفاعی سازنده در برابر حوادث و فوت کارگران در حین اجراست. عدم اخذ این بیمه می‌تواند منجر به پرداخت دیه و خسارات سنگین توسط سازنده شود. تأمین هزینه بیمه کارگران و پوشش‌های مسئولیت، جزو هزینه‌های برعهده سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت است که باید در جدول هزینه‌ها لحاظ شود.

۲. بیمه مسئولیت حرفه‌ای مهندسان و مجریان:

این بیمه، ریسک ناشی از اشتباهات فنی ساختمانی و قصور در طراحی یا اجرا را پوشش می‌دهد. این بیمه تضمین می‌کند که اگر یک خطا (مانند نقص در محاسبات فونداسیون) منجر به خسارت بزرگ شد، شخص ثالث (مالک یا خریدار) متضرر نشود.

۳. بیمه تضمین کیفیت ساختمان (Latent Defects Insurance):

این بیمه، مهم‌ترین پوشش برای مسئولیت ۱۰ ساله سازنده در قبال نواقص پنهان و اساسی سازه پس از اتمام کار است. این نواقص، اغلب در دوره تضمین کیفیت ساخت یک ساله مشخص نمی‌شوند و می‌توانند در سال‌های بعد بروز کنند. اخذ بیمه تضمین کیفیت برای مسئولیت ۱۰ ساله سازنده، بخشی از مسئولیت اجتماعی سازنده در قبال محصولی است که تحویل می‌دهد.

بخش دوم: مسئولیت و شفافیت در قرارداد

۴. تعیین تکلیف بیمه‌نامه در قرارداد مشارکت:

در قرارداد مشارکت در ساخت باید صریحاً قید شود که هزینه و مسئولیت اخذ بیمه مسئولیت سازنده و بیمه تضمین کیفیت بر عهده کیست (معمولاً سازنده). این هزینه باید در جدول هزینه‌های پنهان ساخت و ساز اولیه لحاظ شود. هزینه بیمه‌نامه‌های لازم باید جزو هزینه‌های پنهان ساخت و ساز اولیه در نظر گرفته شود تا در مراحل پایانی، باعث کاهش سود نهایی نشود.

۵. انتقال حقوق بیمه‌ای به خریدار:

مهم‌ترین نکته این است که بیمه تضمین کیفیت باید به نام ساختمان صادر شده و حقوق آن به خریداران نهایی منتقل شود. این کار، یک ابزار قدرتمند برای برندینگ در ساخت و ساز است و خیال خریدار را از بابت ریسک‌های ۱۰ ساله راحت می‌کند. انتقال حقوق بیمه‌ای به خریدار، یکی از بندهای کلیدی است که در سند محرمانه خریدار باید مورد توجه جدی قرار گیرد تا حقوق او پس از معامله تضمین شود.

۶. سقف پوشش و مدت زمان بیمه‌نامه:

سازنده باید سقف تعهدات بیمه را متناسب با ارزش روز ساختمان (و نه فقط هزینه ساخت) تعیین کند. این سقف در صورت وقوع حادثه بزرگ، کل پروژه را پوشش می‌دهد و از درگیر شدن مالک با اختلافات مشاعات یا دعاوی حقوقی جلوگیری می‌کند.

نتیجه‌گیری:

بیمه مسئولیت سازنده، آخرین و محکم‌ترین سد دفاعی سازنده در برابر ورشکستگی ناشی از حوادث است. یک سازنده حرفه‌ای، مدیریت ریسک را به شانس واگذار نمی‌کند. با اخذ پوشش‌های کامل بیمه‌ای، نه تنها دارایی خود را حفظ می‌کنید، بلکه بالاترین سطح اعتماد و حفاظت از خریدار ملک را ارائه می‌دهید.