پایان کار، پایان ریسک: ۵ مانع اصلی در فرآیند اخذ گواهی پایان کار و تفکیک سند

اخذ گواهی پایان کار و سپس سند تفکیکی، آخرین گام حقوقی سازنده است. این فرآیند اغلب پیچیده‌ترین و زمان‌برترین بخش است که می‌تواند منجر به تأخیر در تنظیم سند و ایجاد نارضایتی در خریداران شود. مهم‌ترین دلیل این مشکلات، وجود تخلفات ساختمانی یا عدم تطابق جزئیات اجرا با پروانه ساخت است. همانطور که در مقاله “اهمیت گواهی عدم خلاف” توضیح دادیم، هرگونه تخلف از پروانه ساخت، فرآیند را طولانی می‌کند و گرفتن این گواهی را به یک مانع بزرگ تبدیل می‌سازد. این امر، سازنده را مجبور به پرداخت جریمه‌های سنگین و ناخواسته می‌کند که به عنوان هزینه‌های پنهان ساخت و ساز اولیه پیش‌بینی نشده بودند. جریمه‌های ناشی از تخلفات در این مرحله، جزء هزینه‌های پنهان ساخت و ساز هستند که اگر در ابتدا پیش‌بینی نشوند، سود سازنده را به شدت کاهش می‌دهند.

این مقاله، ۵ مانع اصلی و رایج در مسیر اخذ گواهی پایان کار را بررسی می‌کند و به سازندگان و مالکان (که در بحث تضمین قرارداد پیش‌فروش منتظر سند هستند) راهکار می‌دهد تا این فرآیند را به سرعت و با کمترین جریمه طی کنند.

بخش اول: چالش‌های فنی و حقوقی با شهرداری

مشکلات اصلی اغلب در عدم تطابق بین اجرا و مجوزها پدید می‌آیند:

۱. عدم تطابق با نقشه‌های “As-Built”:

بازرسان شهرداری، سازه نهایی را با نقشه‌های اولیه تطبیق می‌دهند.  نظارت دقیق بر اجرا برای جلوگیری از عدم تطابق‌ها، بخشی از شرح مسئولیت‌های یک ساختمان ساز است که نادیده گرفتن آن هزینه‌های سنگینی را به دنبال دارد. هرگونه تغییر در نما، عقب‌نشینی‌ها، یا ابعاد نورگیرها بدون اخذ مجوز، منجر به ارجاع پرونده به کمیسیون ماده ۱۰۰ و پرداخت جریمه‌های سنگین می‌شود. این امر، تلاش‌های انجام شده در مدیریت تأخیر پروژه را بی‌اثر می‌کند.

۲. عدم رعایت ضوابط آتش‌نشانی و ایمنی:

گواهی ایمنی از سازمان آتش‌نشانی (که شامل تأیید راه‌پله‌های فرار، سیستم اعلام و اطفاء حریق و آسانسور است) از ضروریات اخذ گواهی پایان کار است. تأخیر یا نقص در این بخش، می‌تواند کل پروژه را در آخرین مرحله متوقف کند.

۳. بدهی‌های معوقه شهرداری و سازمان‌های خدماتی:

قبل از اقدام برای پایان کار، تمامی بدهی‌های مربوط به عوارض ساخت، تغییر کاربری (در صورت نیاز) و خدمات زیربنایی (آب، برق و گاز) باید تسویه شده باشند. این بدهی‌ها باید در فاز تامین مالی اولیه ساخت پیش‌بینی می‌شدند.

بخش دوم: موانع اداری و نهایی‌سازی مشاعات

۴. عدم تسویه حساب با مهندسین ناظر:

وظایف مهندسین ناظر تا پایان پروژه ادامه دارد. نقش مهندسین ناظر، به‌عنوان بخشی از دستگاه نظارتی ساختمان سازی، بسیار حیاتی است و عدم تسویه حساب با آن‌ها، یکی از موانع کلیدی در مسیر اخذ پایان کار خواهد بود. تا زمانی که مهندسان ناظر برگه پایان عملیات ساختمانی را امضا نکنند و فرم‌های تعهد خود را ارائه ندهند، فرآیند اخذ گواهی پایان کار متوقف خواهد شد. هرگونه اختلاف مالی با ناظر، می‌تواند به یک مانع حقوقی بزرگ تبدیل شود.

۵. عدم تفکیک نهایی مشاعات و سهم‌الشرکه:

پس از دریافت پایان کار، برای تفکیک سند، باید صورت‌مجلس تفکیکی توسط نقشه‌بردار تأیید شده و سهم دقیق هر واحد از مشاعات و قدرالسهم زمین (مرتبط با محاسبه سود و زیان به کمک ضریب مشاعات) مشخص شود. هرگونه اختلاف یا ابهام در نقشه‌های مشاعات، فرآیند را طولانی خواهد کرد و اختلافات مشاعات آتی را پایه‌ریزی می‌کند.

نتیجه‌گیری:

اخذ گواهی پایان کار، آزمون نهایی رعایت قوانین و کیفیت اجرای سازنده است. وقتی سازنده به نقشه‌های مصوب پایبند می‌ماند و هزینه‌ها را شفاف و مرحله‌به‌مرحله مدیریت می‌کند، تخلفات ناخواسته کاهش می‌یابد و تسویه‌حساب‌ها سریع‌تر انجام می‌شود. در نتیجه، مالک زودتر سند نهایی را دریافت می‌کند و اعتماد ایجادشده با حفظ حقوق خریدار پایدار می‌ماند. مدیریت صحیح این مرحله، کلید حل چالش‌های مشارکت در ساخت و چالش‌های مالک است و آخرین مرحله از یک تعهد موفق بین طرفین محسوب می‌شود.