مشاعات لوکس، هزینههای پنهان: ۷ نکته کلیدی برای توافق بر سر کیفیت و تحویل مشاعات در قرارداد مشارکت
مشاعات لوکس، هزینههای پنهان: ۷ نکته کلیدی برای توافق بر سر کیفیت و تحویل مشاعات در قرارداد مشارکت
در قراردادهای مشارکت در ساخت، تمرکز اصلی بر متراژ واحدها و تقسیم سهمالشرکه است. اما پس از تحویل کلید، بزرگترین منبع اختلافات مشاعات، ناشی از عدم توافق شفاف بر سر کیفیت و نوع تجهیز مشاعات ساختمان است. یک سازنده برای بهبود برندینگ در ساخت و ساز وعده مشاعات لوکس (مانند لابی یا روف گاردن) میدهد، اما سپس برای کاهش هزینههای پنهان ساخت و ساز از کیفیت مصالح یا تجهیزات میکاهد. همانطور که در مقاله “محاسبه سود و زیان به کمک ضریب مشاعات“ به تفصیل ذکر شد، تخصیص نادرست متراژ مشاعات و تأمین هزینه تجهیزات آن، تأثیر مستقیمی بر سود نهایی پروژه دارد و باید از ابتدا کنترل شود.
این مقاله، ۷ نکته کلیدی را برای تنظیم قراردادهای هوشمندانه ارائه میدهد تا هم سازنده سقف هزینهای مشخصی داشته باشد و هم مالک/خریدار، مشاعاتی با کیفیت بالا دریافت کند.
بخش اول: استانداردسازی کیفیت و تجهیزات
۱. لیست مصالح مشاعات (MOM) با برند مشخص:
درست همانطور که در مورد واحدهای مسکونی (اشاره به مقاله استاندارد مصالح ساختمان) تأکید کردیم، قرارداد باید دارای یک لیست مصالح مشاعات (MOM) با ذکر دقیق برند و مدل شیرآلات، سنگهای لابی، یا نوع کفپوش پارکینگ باشد.
۲. تفکیک سهم تجهیزات رفاهی:
تجهیزاتی مانند آسانسور، سیستم تهویه مرکزی یا موتورخانه، جزو زیرساختهای حیاتی هستند. نوع و برند این تجهیزات (مثلاً استفاده از آسانسورهای کممصرف در بحث ساختمانهای پرمصرف) باید در قرارداد قید شود.
۳. گارانتی کتبی برای تجهیزات خاص:
برای تجهیزات لوکس و پرهزینه مانند سیستمهای هوشمند لابی (مرتبط با ریسک هوشمندسازی ساختمان) یا تجهیزات ورزشی، سازنده باید گارانتی کتبی کارخانهای را در زمان تحویل به هیئت مدیره ارائه دهد.
بخش دوم: تحویل و انتقال مالکیت مشاعات
۴. تعیین تکلیف حق استفاده اختصاصی از مشاعات:
در بحث ارزش افزوده ملک در مشارکت، برخی واحدها حق استفاده انحصاری از بخشی از مشاعات (مانلاً حیاط مشاع طبقه اول) را پیدا میکنند. این حق باید به وضوح در صورتمجلس تفکیکی و قرارداد تعیین شود تا از بروز اختلافات آتی جلوگیری گردد.
۵. زمانبندی تحویل مشاعات (مشروط به پایان کار):
تحویل مشاعات (مانند تکمیل لابی، محوطهسازی و راهاندازی آسانسور) باید در جدول زمانی پروژه گنجانده شده و مشروط به اخذ گواهی پایان کار باشد. عدم تکمیل مشاعات در زمان مقرر باید مشمول جریمه باشد.
۶. ارائه دفترچه راهنمای نگهداری مشاعات:
سازنده موظف است یک دفترچه راهنمای جامع (شامل فواصل زمانی سرویس پمپها، موتورخانه و سیستمهای اعلان حریق) را به هیئت مدیره تحویل دهد تا هزینههای بهرهبرداری ساختمان در آینده قابل پیشبینی باشد.
۷. تأمین بودجه اولیه شارژ (Seed Fund):
برای جلوگیری از اختلافات مالی در همان ماههای اول، سازنده باید موظف به تأمین بودجه اولیه (مثلاً شارژ سهماهه اول) برای راهاندازی و نگهداری اولیه مشاعات تا زمان شکلگیری هیئت مدیره باشد. این هزینه باید در هزینههای برعهده سازنده لحاظ شود.
نتیجهگیری:
مدیریت شفاف تجهیز مشاعات ساختمان، آخرین تعهد یک سازنده حرفهای است. با جزئینگری در قرارداد و تعیین استانداردهای کیفیت، سازنده اعتبار خود را حفظ کرده و مالک از یک زندگی راحت در یک ساختمان با کیفیت بهرهمند میشود.
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.