تهاتر ملک: دامِ کیفیت و تله زمانبندی در معاملات پایاپای
از واقعیت تا کابوس: ۳ اشتباه مرگبار در تهاتر ملک که سود شما را به باد میدهد
داستان اول: تله کیفیت؛ سود کاغذی که در آرماتورها آب رفت
شخصیت: آقای رضایی، سازنده باسابقه پروژههای مسکونی در تهران و متضرر شده در تهاتر ملک.
آقای رضایی برای غلبه بر مشکل ریسک نقدینگی در میانه پروژه مشارکت در ساخت خود، تصمیم گرفت یک واحد تجاری کوچک را در ازای حجم بالایی از میلگرد تهاتر کند. او به تأمینکننده که شریک قدیمیاش بود اعتماد کرد و بدون اینکه بندهای سختگیرانهای برای کنترل کیفیت در قرارداد بگنجاند، تهاتر را انجام داد.
چه اتفاقی افتاد؟
تأمینکننده میلگردها را تحویل داد و پروژه ادامه پیدا کرد. اما چند ماه بعد، نمونهبرداریهای فنی نشان داد بخشی از میلگردها از نظر آلیاژ و مشخصات فنی استاندارد نیستند و در برابر فشار مقاومت کافی ندارند. چون آقای رضایی بخش زیادی از این مصالح را در اسکلت ساختمان به کار برده بود، مجبور شد با صرف هزینهای گزاف بخشهایی از سازه را اصلاح کند و مابقی میلگردها را با ضرر بهعنوان ضایعات بفروشد.
درس این داستان:
سود ناشی از تهاتر ملک در ابتدا روی کاغذ جذاب به نظر رسید، اما استفاده از مصالح بیکیفیت، هزینه و دردسر را آنقدر بالا برد که تمام سود تهاتر از بین رفت. کیفیت در تهاتر باید با یک ناظر ثالث معتمد تضمین شود، نه فقط با اعتماد.
داستان دوم: تله زمانبندی؛ تأخیر یک کابینت، توقف کل پروژه
شخصیت: مهندس کریمی، مجری پروژهای با چندین واحد پیشفروششده.
مهندس کریمی برای تجهیز واحدها با یک شرکت دکوراسیون داخلی بزرگ وارد تهاتر ملک شد. او توافق کرد یک آپارتمان را به شرکت بدهد و در ازای آن، تجهیزات و کابینتهای تمام واحدهای باقیمانده را دریافت کند. مهلت تحویل پروژه به خریداران نقدی بسیار نزدیک بود.
چه اتفاقی افتاد؟
مهندس کریمی در قرارداد تهاتر، بر خلاف قراردادهای نقدیاش با خریداران، جریمه تأخیر محکم و مشخصی نگنجاند. شرکت دکوراسیون به دلیل مشکلات واردات، تحویل تجهیزات را دو ماه به تأخیر انداخت. این تأخیر باعث شد شهرداری گواهی پایان کار پروژه را صادر نکند. در نتیجه، کریمی نتوانست واحدها را به خریداران نقدی تحویل دهد و طبق بندهای حیاتی قرارداد، مجبور شد مبالغ سنگینی را بهعنوان جریمه تأخیر بپردازد.
درس این داستان:
وقتی قرارداد تهاتر ملک جریمه تأخیر سختگیرانه و متناسب با ریسک ندارد، یک تأخیر جزئی در تأمین کالا میتواند پروژهای کامل را زمینگیر کند و خسارت سنگینی به بار آورد.
داستان سوم: تله قیمتگذاری؛ واحد گرانقیمت با بدهی پنهان
شخصیت: خانم افشار، سرمایهگذاری که قصد داشت زمین خود را با واحدهای آماده معاوضه کند.
خانم افشار یک قطعه زمین ارزشمند را در قبال سه واحد آپارتمان تکمیلشده در یک پروژه جدید تهاتر کرد. سازنده برای جذابتر نشان دادن معامله، عمداً قیمت واحدهای خود را در قرارداد بالاتر از قیمت واقعی بازار منطقه ثبت کرد تا مبادله را مساوی جلوه دهد.
چه اتفاقی افتاد؟
خانم افشار پس از تحویل واحدها و در هنگام فروش فهمید خریداران حاضر نیستند قیمتی را بپردازند که در قرارداد تهاتر آمده بود. واحدهای او عملاً ۲۰ درصد کمتر از ارزش کاغذیشان در بازار به فروش میرفتند. بدتر اینکه، یکی از واحدها بدهی سنگینی بابت هزینههای مشاع (آب، برق، گاز و جریمههای ساختمانی) داشت و سازنده هنگام تنظیم سند آن را تسویه نکرده بود. این بدهی پنهان سود او را به شدت کاهش داد.
درس این داستان:
در تهاتر ملک، قیمتهای مندرج در قرارداد همیشه واقعی نیستند. شما باید ارزش واقعی بازار ملک طرف مقابل را بسنجید و در قرارداد بندی اضافه کنید که فروشنده موظف به تسویه کامل بدهیهای خدماتی و مالیاتی تا زمان تحویل باشد. در غیر این صورت، اختلافات و مشکلات تازه پس از معامله آغاز میشوند.
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.