محاسبه درصد مشارکت ساختمان برای ساخت

مشارکت در ساخت این روزها به عنوان یک سرمایه گذاری سود آور هم مورد توجه سازنده ها است. همچنین مورد توجه مالکان زمین و آپارتمان و ساختمان های کلنگی قرار گرفته است. اغلب مالکان زمین و ملک های کلنگی هزینه لازم برای ساخت و همچنین تخصص و مهارت مورد نیاز برای این کار را ندارند. به همین دلیل از قرارداد مشارکتی که برای آن ها با سود همراه باشد استقبال می کنند. اما محاسبه درصد مشارکت ساختمان برای ساخت به صورتی که هم برای سازنده و هم برای مالک سود آورد باشد. اما ممکن است به چالشی برای افرادی که می خواهند در این زمینه فعالیت کنند تبدیل شده باشد.

در این نوشته فرمولی را آموزش می دهم که می توانید از آن در هر پروژه مشارکتی با هر متراژ و در هر موقعیت مکانی استفاده کنید. همچنین در کنار این فرمول، مثالی عددی نیز بررسی می شود تا درک این موضوع و محاسبات برای شما ساده تر شود.

محاسبه درصد مشارکت ساختمان برای ساخت

افراد زیادی تمایل دارند ملک خود را برای مشارکت در ساخت به سازنده بدهند. اما نمی دانند با چه درصدی باید مشارکت را انجام دهند که ضرر نکنند. همچنین افراد زیادی هستند که به تازگی فعالیت خود را به عنوان سازنده آغاز کرده اند. ولی نمی دانند پروژهای مشارکت با چه درصدی را می توانند قبول کنند تا سود مناسبی به دست آورند و قبول چه پروژه هایی برای آن ها از لحاظ اقتصادی توجیه پذیر نیست. به همین دلیل تمام افرادی که فعالیتی را در این بازار انجام می دهند چه مالک و چه سازنده. برای افزایش سود و کاهش ریسک زیان خود باید با نحوه محاسبه درصد مشارکت ساختمان برای ساخت آشنا باشند.

با استفاده از فرمولی که در ادامه به طور کامل و جز به جز توضیح می دهم می توانید درصد سهم سازنده و درصد سهم مالک را از قرارداد مشارکت در ساخت تعیین کنید. این فرمول به سازنده کمک می کند تا با مقایسه این درصد با هزینه های ساخت. از سودآور بودن پروژه مطمئن شود و در صورتی که توجیه اقتصادی برایش دارد قرارداد را تنظیم نماید. همچنین مالک نیز می تواند با استفاده از این فرمول درصد سهم خود را مشخص کرده و با مقایسه آن با قیمت آپارتمان نوساز در منطقه، مشخص کند که انجام این مشارکت برای او سودی به همراه دارد یا خیر.

فرمول محاسبه درصد مشارکت ساختمان برای ساخت

در این فرمول مساحت زمین را A  و تراکم  زمین را R در نظر می گیریم. (تراکم زمین های مسکونی معمولا 360 درصد هستند یعنی می توانیم 6 طبقه 60 درصد بسازیم)

مساحت مفید کل ساختمان را با H نشان می دهیم و برای محاسبه آن باید  A (مساحت زمین) را در R (تراکم زمین) یعنی 6/3 و در 9/0  ضرب کنیم. (10 % را به عنوان مشاعات شامل آسانسور و راه پله از هر طبقه کم می کنیم و به همین دلیل برای محاسبه مساحت مفید کل ساختمان باید 0.9 را در حاصل ضرب A  و  R ضرب کنیم).

مرحله اول

9/0 * 6/3 * A (مساحت زمین) = مساحت مفید کل ساختمان (H)

توجه داشته باشید که مشاعات ممکن است از 10 % بیشتر یا کمتر باشد و این موضوع به توانایی، مهارت و  تجربه طراح ساختمان بستگی دارد. طراحان خوب و حرفه ای می توانند مشاعات را در کمتر از 10 % در بیاورد. اما اگر مشاعات بیشتر از 10 % باشد، نشان دهنده این موضوع است که طراح ساختمان شما زیاد حرفه ای و با تجربه نبوده است.

مرحله دوم

B، زیر بنای کل ساختمان شامل زیربنای مفید و غیر مفید است. زیر بنای مفید یعنی آپارتمانی که فروخته می شود و زیربنای غیر مفید نیز شامل مشاعات است که نمی توانیم بفروشیم اما هزینه ساخت به آن ها تعلق می گیرد و شامل پارکینگ، راه پله، لابی، آسانسور و غیره می شود. برای به دست آوردن B (زیر بنای کل) باید مساحت مفید کل ساختمان (H) را در 8/1 ضرب کنیم.

8/1 * مساحت مفید کل ساختمان (H) = زیر بنای کل ساختمان (B)

مرحله سوم

D هزینه کل ساخت است که برای محاسبه آن باید B (زیر بنای کل) را در هزینه ساخت ضرب کنیم. هزینه ساخت در تهران حداقل متری هشت میلیون تومان است و در مناطق بالاتر، بیشتر می شود و در شهرستان ها نیز کمی از این مقدار کمتر است.

هزینه ساخت * B (زیر بنای کل) =  (D) هزینه کل ساخت

مرحله چهارم

E هزینه ساخت بعلاوه سود است که برای محاسبه آن باید D (هزینه کل ساخت) را در 30/1 ضرب کنیم.

30/1 * D (هزینه کل ساخت) = (E) هزینه ساخت بعلاوه سود

مرحله پنجم

G مساحت مفید سهم سازنده است که برای محاسبه آن باید E (هزینه ساخت بعلاوه سود) را تقسیم بر قیمت منطقه کنیم.

قیمت منطقه / E (هزینه ساخت بعلاوه سود) = (G) مساحت مفید سهم سازنده

برای محاسبه درصد سهم سازنده باید G (مساحت مفید سهم سازنده) را بر H (مساحت مفید کل ساختمان) تقسیم و حاصل را در 100 ضرب کنیم.

100 * G (مساحت مفید سهم سازنده) / H (مساحت مفید کل ساختمان) = درصد سهم سازنده

محاسبه درصدی مشارکت ساختمان برای ساخت

استفاده از فرمولی که توضیح دادیم هم به سازنده و هم به مالک کمک می کند تا بتوانند درصد سهم خود را مشخص کنند و متوجه شوند که آیا این قرارداد مشارکت در ساخت برای آن ها سود آور است یا انجام آن توجیه اقتصادی ندارد. در ادامه مثالی عددی را توضیح می دهیم و با استفاد از این فرمول به محاسبه درصد مشارکت ساختمان برای ساخت می پردازیم.

مثال عددی

برای مثال تصور کنید زمینی به مساحت 5 هزار متر داریم ( یعنی مقدار A در فرمول 5 هزار متر است)، در این صورت مقدار  H  که مساحت مفید کل ساختمان است، می شود:

16200 = 9/0 * 6/3 * 5 هزار (A)

 B که زیربنای کل ساختمان است و شامل زیربنای مفید و زیربنای غیر مفید (مشاعات) می شود نیز طبق فرمول عبارت است از 8/1 * 9/0 * 6/ 3 * A یعنی:

29160= 8/1* 9/0 * 6/3* 5000

هزینه ساخت * B (زیر بنای کل) =  (D) هزینه کل ساخت نیز در این مثال به صورت زیر محاسبه می شود:

233 میلیارد = 29160* 8 میلیون : D

30/1 * D (هزینه کل ساخت) = (E) هزینه ساخت بعلاوه سود

300 میلیارد = 30/1 * 233 میلیارد :  E

اگر قیمت منطقه متری 30 میلیون تومان باشد؛ 300 میلیار را تقسیم بر 30 میلیون می کنیم تا مساحت مفید سهم سازنده (G) را محاسبه کنیم که می شود 10 هزار متر.

100 * G (مساحت مفید سهم سازنده) / H (مساحت مفید کل ساختمان) = درصد سهم سازنده

62 % = 100 * ( 16200 / 10 هزار) : درصد سهم سازنده

(یعنی 6200 متر) 38 % = 62 % – 100 % : درصد سهم مالک

نتیجه

طبق این مثال می توانیم نتیجه بگیریم که هم مالک و هم سازنده از این مشارکت سود کرده اند. پس این یک پروژه مناسب ساخت است. مالک 6200 متر آپارتمان با قیمت فروش متری 30 میلیون تومان به دست آورده است که فروش آن برایش راحت تر است. سازنده هم طبق این فرمول سود کرده است و این قرار داد مشارکت در ساخت کاملا از لحاظ اقتصادی توجیه پذیر است.

جمع بندی

در این نوشته محاسبه درصد مشارکت ساختمان برای ساخت را با استفاده از یک فرمول کلی آموزش دادم. مثالی عددی هم برای آن ارائه شد تا این فرمول و نحوه محاسبه درصد سهم مالک و سازنده را بهتر درک کنید. همان طور که توضیح دادیم آشنایی با نحوه سود و زیان و درصد مشارکت هم برای سازنده مهم است. اما برای مالک هم لازم می باشد زیرا به هر دو طرف کمک می کند تا تنها قراردادهایی را که برایشان سود دارد بپذیرند. سپس قراردادهایی را که از لحاظ اقتصادی توجیهی ندارند، قبول نکنند.

قرارداد مشارکت در ساخت نوعی سرمایه گذاری سود آور و مطمئن است و به دلیل مزایایی که دارد در سال های اخیر با استقبال خوبی مواجه شده است. با تعیین سهم مالک و سازنده با درصدی که برای هر دو طرف سودآور باشد هم مالک و هم سازنده، سود قابل توجهی به دست می آورند. یکی از نکات مهمی که در تعیین درصد مشارکت در ساخت باید مورد توجه قرار گیرد؛ قیمت هر مترمربع آپارتمان نوساز در آن منطقه می باشد.

در تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت علاوه بر تعیین درصد سهم مالک و سازنده باید به موارد مهم دیگری هم توجه داشته باشید. برای مثال در قرارداد مشارکت در ساخت  ارزش گذاری روی زمین یا ملک حتما باید توسط کارشناس خبره و رسمی انجام شود. سپس با چالش مشارک در ساخت و چالش های مالک و سازنده روبرو نشوید.