محاسبه سود و زیان به کمک ضریب مشاعات

در این نوشته تصمیم داریم تا محاسبه سود و زیان به کمک ضریب مشاعات را به طور کامل آموزش دهیم. برای درک بهتر این موضوع نیز از مثالی عددی استفاده می کنیم. سپس تمام موارد پشنهاد شده را به صورت خوانا و در قالب اعداد ببینید و درک کنید.

زمانی که پروژه مشارکت در ساخت مطرح باشد، محاسبه میزان سود و زیان هم برای سازنده و هم برای مالک مهم است. هر دو طرف می خواهند بدانند با چه درصدی در مشارکت می توانند به بیشترین میزان سود رسیده و احتمال ضرر خود را به حداقل برسانند. از آن جایی که مشارکت در ساخت یکی از بهترین و سود آورترین راه های سرمایه گذاری است افراد زیادی تمایل دارند چه به عنوان مالک و چه به عنوان سازنده در این بازار فعالیت داشته باشند. بنابراین اگر شما هم به دنبال یک سرمایه گذاری مطمئن می باشید و علاقمند به فعالیت در این زمینه هستید. همچنین از اهمیت آشنایی با نحوه محاسبه سود و زیان و تعیین درصد مشارکت آگاه هستید،پیشنهاد میکنم تا انتهای این نوشته با ما همراه باشید.

محاسبه ضریب مشاعات

از آن جایی که در شرایط اقتصادی کنونی اغلب مالکین زمین، سرمایه، تجربه و تخصص لازم برای ساخت بنا را ندارند؛ قراردادهای مشارکت ساخت طرفداران زیادی پیدا کرده است. مشارکت در ساخت در ملک های مشاع مزایای بسیار زیادی دارد. برای بهره بردن از این مزایا باید حتما با روش محاسبه سود و زیان آشنا باشید تا بتوانید از اجرای پروژه هایی که توجیه اقتصادی ندارند امتناع کنید. تنها پروژه هایی با میزان سود آوری مناسب را قبول کنید. محاسبه سود و زیان به کمک ضریب مشاعات یکی از روش هایی است که می توانید به کمک آن به راحتی سود و زیان خود در یک پروژه را محاسبه کنید.

جهت به دست آوردن ضریب مشاعات باید زیر بنای کل ساختمان را تقسیم بر زیر بنای مفید کل کنیم. در ساختمان های 5 طبقه باید ابتدا 60 درصد متراژ کل بنا را بعلاوه دو کنیم. به عنوان مثال اگر ملکی 200 متر باشد، 60 درصد آن بعلاوه دو، 140 متر می شود.

به منظور به دست آوردن زیربنای کل این ساختمان 140متر را در 6 ( تعداد طبقات بعلاوه همکف) ضرب می کنیم. در این مثال زیر بنای کل ساختمان 840 می شود.

برای پیداکردن زیربنای مفید ساختمان باید از هر طبقه 20 متر را برای راه پله و آسانسور کم کنیم که در این مورد با کم کردن 20 از 140متر، 120 متر می ماند؛ که باید در تعداد طبقات (5) ضرب شود و به این ترتیب زیربنای مفید این ساختمان 600 متر خواهد شد.

حالا می توانیم به راحتی ضریب مشاعات را با تقسیم کردن زیر بنای کل ساختمان بر زیر بنای مفید به دست آوریم. در این مثال ضریب مشاعات ساختمان ( 840 تقسیم بر 600)، 40/1 خواهد شد.

قیمت نهایی سهم ساخت از زیر بنای مفید آپارتمان با سود

برای محاسبه سود و زیان به کمک ضریب مشاعات، باید قیمت نهایی سهم ساخت از زیر بنای مفید آپارتمان با سود را نیز به دست آوریم. برای این منظور باید ضریب مشاعات را در هزینه ساخت بدون هرگونه نصبی جات مانند کابینت و غیره در حداقل سود انتظاری از ملک ضرب کنیم.

در این مثال ارزش ملک متری 85 میلیون تومان و قیمت نوساز منطقه متری 60 میلیون تومان است. سود انتظاری از ملک حداقل 35 درصد و هزینه ساخت بدون هرگونه نصبی جات مانند کابینت و غیره متری 12 میلیون تومان می باشد. ضریب مشاعات را قبلا محاسبه کردیم که میزان آن 40/1 شد. بنابراین

680/22 = 35/1 * 12 * 40/1

(سود * هزینه ساخت * ضریب مشاعات = قیمت نهایی سهم ساخت از مفید آپارتمان با سود)

محاسبه سهم ملک در آپارتمان

برای محاسبه سود و زیان به کمک ضریب مشاعات باید سهم ملک در آپارتمان را نیز محاسبه کنیم. برای این منظور باید قیمت ملک را در حداقل سود انتظاری از ملک ضرب کرده و حاصل آن را بر زیربنای مفید کل تقسیم کنیم. در این مثال قیمت ملک 17 میلیارد تومن و همان طور که در بالا هم اشاره شد سود انتظاری از ملک حداقل 35 درصد و زیربنای مفید کل 600 متر است. بنابراین سهم ملک در آپارتمان 250/38 میلیون تومان می شود.

250/38 = 600 / ( 35/1 * 17000000000)

زیربنای مفید کل /  ( سود * قیمت ملک ) = سهم ملک در آپارتمان

زمانی که قیمت نهایی سهم ساخت، تقریبا با قیمت نوساز منطقه برابر باشد؛ میزان سود به دست آمده قابل قبول است و انجام این پروژه توجیه اقتصادی دارد. که در این مثال، همان طور که گفتیم، قیمت نوساز منطقه متری 60 میلیون تومان بود. اما قیمت نهایی سهم ساخت از مفید آپارتمان با سود + سهم ملک در آپارتمان تقریبا با این رقم برابر می شود و پس می توانیم بگوییم انجام این پروژه توجیه اقتصادی دارد.

 60 > 250/38 + 680/22

درصد قابل قبول پیشنهاد مشارکت

برای اینکه متوجه شویم پیشنهاد مشارکت با چه درصد سودی برای سازنده و مالک توجیه اقتصادی دارد و قابل قبول است؛ باید قیمت نهایی در مشارکت را ارزیابی کنیم. برای این منظور باید قیمت نهایی سهم ساخت از زیر بنای مفید آپارتمان با سود را بر درصدی که به عنوان سهم سازنده پیشنهاد شده است، تقسیم کنیم. در صورتی که قیمت نهایی در مشارکت، از قیمت هر متر نوساز در منطقه کمتر باشد؛ پذیرفتن این پیشنهاد و اجرای این پروژه از نظر اقتصادی توجیه دارد و قابل قبول است.

برای مثال اگر پیشنهاد مشارکت ساختمانی، را که در مثال بالا توضیح دادیم، به صورت 60 به 40 به نفع مالک ارائه دهند؛ برای یافتن قیمت نهایی در مشارکت باید قیمت نهایی سهم ساخت از زیر بنای مفید آپارتمان با سود ،که در بالا ارزیابی شد و میزان آن 22680 بود، را تقسیم بر سهم سازنده ،که در این پیشنهاد 40 درصد مطرح شده است، کنیم؛ که میزان آن 700 /56 میلیون تومان می شود و چون از قیمت نوساز هر متر که در این مثال 60 میلیون تومان بود کمتر است، پس انجام این پروژه با این درصد شراکت توجیه اقتصادی دارد.

 60 > 700 /56 = ( 4/0) / 22680

محاسبه سود و زیان در منطقه یک

برای درک بهتر محاسبه سود و زیان به کمک ضریب مشاعات که در بالا توضیح دادیم؛ تصمیم داریم تا سود و زیان درمنطقه یک را محاسبه کنیم.

همچنین بخوانید : فوت کوزه گری ساختمان سازی

در منطقه یک عرف مشارکت به صورت 60 به 40 به نفع مالک با 10 درصد بلا عوض ارزش ملک است. ( برای مثال اگر ارزش ملک 400 میلیون تومان باشد باید 40 میلیون تومان بلاعوض به شما بدهند).  حداقل ضریب مشاعات در منطقه یک به ازای هر یک متر مربع زیر بنای مفید، دو متر مربع ساخت است.

در صورتی که هزینه ساخت زیر بنای کل را 35 در نظر بگیریم باید آن را ضرب در ضریب مشاعات یعنی 2 و ضرب در 40/1 ( در این پروژه حداقل باید 40 درصد سود داشته باشیم) کنیم. یعنی:

98 = 35 * 2 * 40/1

نتیجه را باید بر درصد سهم سازنده که، در این مثال 40 درصد است، تقسیم کنیم. یعنی:

245 = (4/0) / 98

سازنده باید از بلاعوض حدود 50 درصد سود کند به همین دلیل بلاعوض را در 5/1 ضرب کرده. سپس حاصل آن را بر میزان سهم مفید سازنده با توجه به ملک تقسیم می کنیم. نتیجه را با مقدار قبلی (245) جمع می کنیم. وقتی که نتیجه از قیمت نوساز منطقه کمتر نباشد؛ (یا حداکثر مساوی با قیمت نوساز منطقه نباشد) انجام این پروژه توجیه اقتصادی ندارد.

 (سهم مفید سازنده با توجه به ملک / 5/1 * بلاعوض) + 245 = (4/0) / 98 = 40/1*2*35

همچنین بخوانید : مشارکت در ساخت

جمع بندی

در این نوشته محاسبه سود و زیان به کمک ضریب مشاعات را به همراه مثالی عددی بیان کردیم. توضیح دادیم که چطور می توانید متوجه شوید اجرای پروژه ای با درصد مشارکت خاص از لحاظ اقتصادی برای شما توجیه پذیر است یا خیر. همان طور که اشاره شد مشارک در ساخت بازار پر رونقی دارد. هم مالکان و هم سازندگان می توانند در این بازار سرمایه گذاری های سود آور و مطمئنی داشته باشند.

محاسبه سود و زیان به کمک ضریب مشاعات ساده است. شما می توانید با این روش در مورد قبول یا عدم قبول یک پروژه با اطمینان تصمیم بگیرید. ریسک زیان خود را در این بازار به میزان چشم گیری  کاهش دهید و پروژه مناسب ساخت را شناسایی کنید.