کمیسیون مشارکت در ساخت: هر آنچه باید بدانید

قرارداد مشارکت در ساخت، یک همکاری پیچیده، چندوجهی و مشترک بین مالک (صاحب زمین یا ملک کلنگی) و سازنده است. در این فرآیند، نقش مشاورین املاک و متخصصان واسطه، برای برقراری ارتباط، تسهیل توافقات و تنظیم قرارداد، بسیار پررنگ است. طبیعتاً این خدمات، مشمول هزینه‌ای تحت عنوان کمیسیون مشارکت در ساخت می‌شوند. اما این کمیسیون چیست، شامل چه مواردی می‌شود و چگونه محاسبه می‌گردد؟ آگاهی از این نکات برای هر دو طرف (مالک و سازنده) و همچنین خود مشاورین املاک حیاتی است تا از ابهامات و اختلافات آتی جلوگیری شود.

در این مقاله جامع، به تمامی پرسش‌های رایج درباره کمیسیون مشارکت در ساخت پاسخ می‌دهیم تا با دیدی شفاف و آگاهانه وارد این عرصه شوید.

برای درک عمیق تر موضوع، پیشنهاد می‌کنیم مقاله جامع ما درباره سود مالک در مشارکت؛ سهم واقعی چیست و کمیسیون قرارداد چگونه محاسبه می‌شود؟ را مطالعه نمایید.

کمیسیون مشارکت در ساخت چیست؟

کمیسیون مشارکت در ساخت، مبلغی است که به عنوان حق‌الزحمه یا پورسانت به مشاور املاک یا واسطه‌ای پرداخت می‌شود که در فرآیند انعقاد قرارداد مشارکت در ساخت بین مالک و سازنده نقش داشته است. این مبلغ در ازای خدماتی که مشاور ارائه می‌دهد، دریافت می‌گردد.

برخلاف قراردادهای خرید و فروش یا اجاره که دارای نرخ کمیسیون مصوب اتحادیه هستند، قرارداد مشارکت در ساخت جزء عقود “نامعین” محسوب می‌شود. این بدان معناست که نرخ ثابت و مشخصی از سوی قانون‌گذار یا اتحادیه برای آن تعیین نشده است. بنابراین، طرفین (مالک، سازنده و مشاور) میزان و نحوه پرداخت کمیسیون را معمولاً با توافق و رضایت یکدیگر و بر اساس میزان خدمات ارائه‌شده توسط مشاور املاک تعیین می‌کنند.

مواردی که کمیسیون مشارکت در ساخت شامل می‌شود (خدمات مشاور املاک):

کمیسیون مشارکت در ساخت در قبال طیف وسیعی از خدمات ارائه می‌شود که مهم‌ترین آن‌ها عبارتند از:

1. معرفی کردن مالک و سازنده به یکدیگر: اصلی‌ترین نقش مشاور املاک، یافتن و معرفی طرفین مناسب به یکدیگر است. این شامل:
   • پیدا کردن زمین یا ملک مناسب برای مشارکت به سازنده: مشاور با توجه به نیازها و توانمندی‌های سازنده، ملک مناسب را شناسایی و معرفی می‌کند.
   • معرفی سازنده معتمد و متخصص به مالک: با بررسی سوابق و تخصص سازندگان، بهترین گزینه را به مالک پیشنهاد می‌دهد.
2. ارزیابی و کارشناسی اولیه پروژه:
   • احراز هویت طرفین و بررسی مدارک مالکیت: اطمینان از صحت هویت مالک و وضعیت حقوقی و ثبتی ملک.
   • قیمت‌گذاری کارشناسی زمین/ملک: تعیین ارزش واقعی ملک به عنوان آورده مالک.
   • بررسی تراکم ساخت مجاز و سطح اشغال: تخمین تعداد طبقات و متراژ قابل ساخت با توجه به قوانین شهرداری.
   • برآورد اولیه هزینه‌های ساخت: با توجه به کیفیت توافقی و مصالح مورد نظر.
3. محاسبه سهم مالک و سازنده: کمک به تعیین درصد مشارکت عادلانه و سودآور برای هر دو طرف.
4. تنظیم و نگارش قرارداد جامع و بدون مشکل قانونی:
   • تنظیم دقیق تعهدات مالک در قبال سازنده و بالعکس، با حفظ منافع هر دو طرف.
   • پیش‌بینی بندهای لازم برای حل اختلافات احتمالی (مانند تعیین داور مرضی‌الطرفین).
   • مشخص کردن میزان و زمان پرداخت بلاعوض (در صورت وجود).
   • تعیین کیفیت و استانداردهای ساخت.
   • مراحل اخذ پروانه و پایان کار.
5. تسهیل مذاکرات و توافقات: نقش میانجی‌گری برای حل و فصل اختلافات احتمالی و رسیدن به توافق نهایی.
6. نظارت اولیه و پیگیری: در برخی موارد، مشاور املاک ممکن است تا مراحل اولیه اخذ پروانه ساخت نیز همکاری داشته باشد.

نحوه محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت:

همانطور که ذکر شد، به دلیل نامعین بودن این نوع قرارداد، روش ثابتی برای محاسبه کمیسیون مشارکت در ساخت وجود ندارد و عمدتاً بر اساس توافق طرفین است. با این حال، رویکردهای رایجی برای تعیین این مبلغ وجود دارد:

1. درصدی از ارزش کل پروژه: برخی مشاوران املاک درصدی از ارزش کل پروژه (ارزش زمین + ارزش ساخت) را به عنوان کمیسیون در نظر می‌گیرند. عوامل مختلفی مانند پیچیدگی پروژه، موقعیت جغرافیایی و خدمات ارائه‌شده می‌توانند این درصد را تغییر دهند.به عنوان مثال، برخی اتحادیه‌ها پیشنهاد کرده‌اند که هر یک از طرفین حداکثر 0.2 درصد از ارزش کل قرارداد را پرداخت کنند، اما این پیشنهاد جنبه الزامی ندارد.
2. درصدی از سود حاصل از پروژه: در این روش، کمیسیون به نسبت سود نهایی حاصل از فروش یا اجاره واحدهای ساخته شده محاسبه می‌شود. این روش معمولاً زمانی به کار می‌رود که سود حاصل از پروژه مشروط به فروش نهایی باشد و ممکن است پرداخت کمیسیون را به تعویق بیندازد.
3. مبلغ ثابت و توافق مستقیم: طرفین ممکن است بر سر یک مبلغ مشخص و ثابت به عنوان کمیسیون به توافق برسند.
4. بر اساس ارزش سهم سازنده: برخی سازندگان، 2 درصد از ارزش کل سهم خود از پروژه را به عنوان کمیسیون به مشاور املاک پرداخت می‌کنند.

چه کسی کمیسیون را پرداخت می‌کند؟

در عرف بازار، معمولاً بیشتر یا تمام کمیسیون مشارکت در ساخت بر عهده سازنده است. دلایل این امر عبارتند از:

• محدودیت عرضه زمین مناسب: زمین‌های مناسب برای مشارکت در ساخت، به خصوص در مناطق خوب، کمیاب هستند.
• تقاضای بالای سازندگان: تعداد سازندگانی که به دنبال پروژه مشارکت هستند، اغلب بیشتر از تعداد زمین‌های موجود است.
• ارائه خدمات بیشتر به سازنده: مشاور املاک عمده خدمات خود را در زمینه یافتن زمین مناسب و تسهیل روند ساخت‌وساز به سازنده ارائه می‌دهد.

با این حال، این موضوع نیز کاملاً توافقی است و می‌تواند در قرارداد به گونه‌ای دیگر (مثلاً تقسیم بین مالک و سازنده) تعیین شود.

عوامل تأثیرگذار بر میزان کمیسیون مشارکت در ساخت:

• پیچیدگی پروژه: پروژه‌های بزرگ‌تر، پیچیده‌تر، یا دارای مشکلات حقوقی خاص، ممکن است کمیسیون بالاتری داشته باشند.
• موقعیت جغرافیایی ملک: املاک واقع در مناطق گران‌قیمت یا پرتقاضا، معمولاً کمیسیون بالاتری دارند.
• میزان خدمات مشاور: اگر مشاور املاک، علاوه بر معرفی طرفین، به‌طور فعال در تنظیم دقیق قرارداد، انجام کارشناسی و حل اختلافات دخالت کند، کمیسیون بیشتری دریافت می‌کند.
• نوسانات بازار مسکن: در شرایط رکود یا رونق بازار، میزان کمیسیون می‌تواند تحت تأثیر قرار گیرد.
• عرف منطقه: در برخی مناطق، عرف خاصی برای کمیسیون مشارکت وجود دارد.

نکات مهم برای مالکان و سازندگان در مورد کمیسیون مشارکت:

• شفافیت کامل: از ابتدا درباره مبلغ و نحوه پرداخت کمیسیون با مشاور املاک به صورت شفاف صحبت کنید.
• درج در قرارداد: توافقات مربوط به کمیسیون را به صورت دقیق و کتبی در قرارداد مشارکت در ساخت یا در یک توافق‌نامه جداگانه ذکر کنید.
• مشاوره حقوقی: حتماً قبل از امضای هرگونه قراردادی، با وکیل متخصص مشورت کنید.
• ارزش خدمات: به خدماتی که مشاور ارائه می‌دهد توجه کنید. یک مشاور حرفه‌ای می‌تواند با تسهیل فرآیند و جلوگیری از مشکلات آتی، ارزش افزوده زیادی برای پروژه شما ایجاد کند.

برای اطلاع از جزئیات کامل و نحوه محاسبه کمیسیون قرارداد مشارکت، می‌توانید به مقاله اختصاصی ما با عنوان نحوه محاسبه کمیسیون قرارداد مشارکت مراجعه فرمایید.

نتیجه‌گیری:

کمیسیون مشارکت در ساخت، بخش جدایی‌ناپذیری از این نوع قراردادهاست. با آگاهی از ماهیت آن، خدماتی که شامل می‌شود، و عوامل مؤثر بر آن، می‌توانید با چشمانی بازتر و اطمینان خاطر بیشتری وارد این همکاری شوید. انتخاب یک مشاور املاک متخصص و متعهد، که علاوه بر معرفی طرفین، در تمامی مراحل حقوقی و اجرایی در کنار شما باشد، می‌تواند سرمایه‌گذاری شما را به یک تجربه موفق و سودآور تبدیل کند.