مشارکت در ساخت یکی از انواع ساخت و ساز است. در این روش قرارداد بین صاحب یک زمین یا ملک فرسوده با سازنده بسته می‌شود. به زبان ساده‌تر یک سمت قرارداد وظیفه فراهم کردن زمین و سمت دیگر هزینه‌های ساخت و عملیات اجرایی را بر عهده می‌گیرند.

مشارکت در ساخت معایب و محاسن مربوط به خود را دارد که می‌توان با دید باز و توجه به نکات ضروری معایب را به حداقل رساند. به همین منظور در این مقاله سعی کردیم تا نکاتی که لازم است دو طرف قرارداد به آن توجه کنند تا مشارکتی سازنده و مثبت داشته باشند را ذکر کنیم؛ با ما همراه باشید.

ویدئو مقاله

در زیر می توانید این مقاله را از زبان دکتر مهدی خداوردی در 4 بخش مشاهده کنید

لزوم توجه مالک به رزومه سازنده

مالک باید سازنده‌ای را انتخاب کند که رزومه مشخصی داشته باشد. به این معنی که حتما در تاریخچه کاری خود ساختمان سازی (ترجیحاً ساختمان مشارکتی) انجام داده باشد. همچنین باید مالک‌های دیگری سر و کار داشته و چالش‌های این حوزه را از سر گذرانده باشد. توجه کنید که موفق به انجام تعهدات خود در قراردادهای قبلی شده است و آیا تاخیری در این امر داشته است یا خیر.

یک نکته بسیار مهم این است که به هیچ عنوان با سازنده‌ای که مشاورین املاک به شما معرفی می‌کنند قرارداد نبندید. مشاورین املاک ممکن است به واسطه کمیسیون یا مبلغی دریافتی از سمت فردی که صلاحیت انجام این کار را ندارد برای مثال صاحب نمایشگاه ماشین یا کارخانه است، او را به عنوان سازنده به شما معرفی ‌کنند و ملک سازندگان دیگر منطقه را به عنوان رزومه این شخص به شما نشان ‌دهند.

لزوم اینکه سازنده یک نفر باشد

در صورتی که طرف حساب شما به جای یک نفر چند نفر باشد باعث می‌شود تا میزان تعهدات سازنده کم شود و ریسک قرارداد بالا برود. مورد دیگر عقد قرارداد با فرد حقوقی یعنی با شرکت است. در صورتی که با فرد حقوقی قرارداد مشارکت ببندید باید امضای تعهد آور شرکت، هیئت مدیره و مدیر عامل را داشته باشید و بسیاری پارامترهای دیگر را نیز رعایت کنید تا قرارداد شما به چالش برنخورد. از طرفی اگر شرکت مالیات معوقه یا تعهدات بانکی عمل نکرده داشته باشد این موضوع دامن گیر ملک شما هم خواهد شد چون ملک شما نیز جزو اموال شرکت می‌شود.

چالش وجود ناراضی در ملکی با چندین مالک

یکی دیگر از چالش‌های پیش روی ساخت از طریق قرارداد مشارکت زمانی است که ملک مورد نظر ساختمانی دارای چند واحد باشد و یکی از واحدها با تخریب و نوسازی مخالف باشد. در این نوع موارد یک سری روال قانونی باید طی شود تا بتوان نظر اکثریت که نوسازی ساختمان است را اجرا کرد.

این پروسه شامل تامین دلیل توسط کارشناسان این حوزه مثل کارشناسان آتش نشانی است که تایید کنند این محل برای زندگی امن نیست و بعد مالکان می‌توانند با این دلیل دادخواست نوسازی بدهند. بعد از این مرحله باید پیگیر دریافت جواز باشید و ممکن است فرد ناراضی که حالا مجاب به قبول تخریب و نوسازی است توانایی پرداخت هزینه‌های ساخت را نداشته باشد بنابراین باید از سهم ملک او هزینه‌ها پرداخت شود و در زمان ساخت محل سکونتی برای او مهیا شود. همین طور که متوجه شدید پروسه‌ای پر خطر و فرسایشی است و احتمال به ثمر رسیدن و موافقت سازنده با این شرایط کم است.

بهترین راه در چنین شرایطی این است که با گفتمان سعی کنید با فرد ناراضی کنار بیایید. باید دید طمع پول بیشتر و یا ترسیدن از خطرات ساخت و ساز دلیل شخص برای نه آوردن است.

ذکر دقیق مشخصات ملک در قرارداد مشارکتی

مالکین باید توجه داشته باشند که در قرارداد مشارکتی حتما مشخصات دقیق ملک مانند کد پستی، پلاک ثبتی، کروکی، آدرس دقیق پستی و طبقه و همچنین مشخصات فردی مالک مانند نام، کد ملی، آدرس و تلفن ثبت شود. نسبت شراکت نیز باید به طور شفاف مشخص باشد.

جدول مشخصات فنی

یکی از اصلی‌ترین نکات در قرارداد جدول مشخصات فنی است که باید در این جدول مسائل فنی با جزئیات ذکر شود. برای مثال دستگیره‌های در و یا کلید پریزها چه نوع و از چه برندی باشد. نگران تعداد بندهای این بخش نباشید حتی اگر 10 صفحه به قرارداد شما اضافه شود مشکلی نیست چون این شفاف سازی باعث می‌شود در آینده به مشکل نخورید.

دفترخانه ثبت وکالت

وکالت نامه‌های لازم را در دفترخانه‌ای که شناخت دارید و یا دفترخانه‌ای بی طرف تنظیم کنید و از ثبت وکالت در دفترخانه‌ای که سازنده به شما معرفی می‌کند اجتناب کنید.

مجوزها

عدم اعطای اجازه فروش به سازنده

به هیچ عنوان و در هیچ مرحله‌ای به سازنده اجازه پیش فروش ندهید. برخی سازندگان در قرارداد مشارکت از مالکین تعهد می‌گیرند که برای مثال به محض تکمیل شدن واحد‌ها اجازه فروش داشته باشند و مبایعه نامه‌ای به این منظور تنظیم می‌کنند تا مالک آن را به عنوان شریک یا شاهد امضا کند. تحت هیچ شرایطی این تعهد را نپذیرید و در جواب به سازنده بگویید که با توجه به قرارداد و قدر السهمی که به نامش است اقدام به فروش کند و شما تعهدی در این بابت ندارید زیرا که ممکن است سازنده نتواند به تعهدات خود عمل کند و شما به عنوان شریک و شاهد دچار مشکل شوید.

اجازه اخذ وام

به هیچ عنوان به سازنده اجازه اخذ وام ندهید. ممکن است با این دلیل که این وام مختص بافت فرسوده است یا قرض الحسنه است و سود ندارد و به نفع طرفین قرارداد است بخواهد شما را مجاب کند. شما تحت هیچ شرایطی راضی به انجام این کار نشوید. بسیاری از ملک‌ها درگیر سناریو وام شده‌اند و چون سازنده نتوانسته به تعهدات خود عمل کند بانک کل ملک را ضبط کرده است.

اجازه تجمیع

تجمیع به این معنی است که ملک شما با ملک مجاور ادغام شود. در قرارداد به صورت کلی به سازنده اجازه تجمیع ندهید اما اگر این کار با نظر خود شماست و به معایب و محاسن آن واقف هستید، بحث دیگری است.

اجازه واگذاری تعهدات

ممکن است سازنده با شما قرارداد ببندد و بعد این قرارداد را به فرد دیگری انتقال دهد. برای جلوگیری از این اتفاق اجازه واگذاری تعهدات یا شرایط را از سازنده بگیرید که به غیر ندهد.

جریمه برای انجام ندادن تعهدات

حتما باید بابت تاخیراتی که دو طرف در انجام تعهداتشون دارند جریمه در نظر گرفته شود. این جریمه باید عددی معقول باشد و ضمانت اجرایی داشته باشد یعنی اهرمی داشته باشد برای وصول و صرفاً یک عدد سمبلیک نباشد.

در پروسه ساخت ممکن است سازنده به مدارک ملک مثل بنچاق، پایان کار و یا مدارک شناسایی شما نیاز داشته باشد. در صورت تحویل این مدارک حتما رسید مکتوب بگیرید که در آن قید شود چه مدارکی و برای انجام چه کاری به سازنده داده‌اید.

زمان بندی

زمان اخذ جواز تخریب و نوسازی

حتما زمان مشخصی جهت اخذ جواز تخریب و نوسازی در قرارداد لحاظ کنید. نکته بعدی اینکه در هنگام تنظیم قرارداد یک وکالت کاری مدت دار که حق عزل داشته باشد به سازنده بدهید. این امر باعث می‌شود تا در صورتی که اگر نقصی در کارش داشت مثلا به موعد مشخص جواز نرسید وکالتش باطل شود.

زمان انتقال سند و نوع وکالت

یکی از نقاط عطف یک قرارداد مشارکت در ساخت چه برای سازنده چه برای مالکین زمان انتقال سند از سوی مالکین به نام سازنده است. به طور معمول اگر این کار در سه مرحله انجام شود بهتر است. برخی سازنده‌ها معتقدند که این روش دردسر زیادی دارد و باید مالیات پرداخت کرد اما تحمل دردسر اداری و پرداخت مالیات ارزش آرامش خیال شما را دارد. این روال که با وکالت شما توسط خود سازنده انجام می‌شود باعث می‌شود تا با ضمانت بیشتری تعهدات سازندگی ملک شما انجام شود. بنابراین انتقال سند در سه مرحله باشد؛ برای مثال بعد از تخریب و گود برداری و فوندانسیون، انتهای سقف‌ها و انتهای نازک کاری سند را به نام بزنید.

بعد از امضای قرارداد و بعد از اینکه مالک وکالت کاری مدت دار برای اخذ جواز داد، مجددا باید یک وکالت کاری دیگر برای زمان ساخت پروژه و گرفتن پایان کار و سند تفکیکی به سازنده بدهد. مثلا سازنده تعهد می‌دهد 18 ماهه ملک را می‌سازد و ظرف 6 ماه نیز پایان کار و سند تفکیکی یا سند تک برگ را می‌گیرد که مجموعا 24 ماه می‌شود. بعد از دریافت پروانه ساخت وجه بلاعوض یا قرض الحسنه خود را دریافت کرده و وکالتی جدید به سازنده می‌دهید. این وکالت باید این شرایط را داشته باشد: 1. دارای حق عزل باشد، 2. زمان دار باشد و 3. وکالت کاری باشد. در وکالت اجازه امضای تقسیم نامه و صورت مجلس تفکیکی را به سازنده ندهید. این بخش‌ها باید توسط مالک امضا شوند.

این نکته بسیار مهم است که در همان ابتدا تقسیم نامه دستی یا محضری نوشته شود و زمان مشخصی برای ساخت و تحویل کامل ساختمان اعم از تکمیل واحدها، مشاعات، کنترها و همین طور زمان مشخصی برای اخذ پایان کار و صورت مجلس تفکیکی معین شود.

زمان دریافت وجه بلاعوض و تحویل ملک

به هیچ عنوان وجه بلاعوض پرداختی به سازنده را در زمان امضای قرارداد دریافت نکنید و این امر را به زمان تحویل ملک موکول کنید.

اگر سازنده به شما گفت ملک را برای یک سری عملیات اجرایی به او تحویل بدهید در صورتی که هنوز جواز ساخت نگرفته است. شما تحت هیچ شرایطی با این درخواست موافقت نکنید. ملک را بعد از اینکه سازنده پروانه ساخت گرفت به او تحویل دهید. همزمان با دریافت وجه بلاعوض ملک را به سازنده تحویل دهید.

مواردی که ذکر شد مروری بر باید‌ها و نباید‌های قرارداد مشارکت در ساخت بود. امیدوارم برای افرادی که در ابتدای این مسیر هستند کارگشا و مفید واقع شود.

اگر شما هم در این مورد تجربه‌ای دارید حتما با ما از طریق نظرات به اشتراک بگذارید.

همچنین بخوانید : مشارکت در ساخت و چالش های سازنده