چالش‌های مالکین در مشارکت (بخش دوم)
در این مقاله باز هم به سراغ چالش‌های مالکین در مشارکت می‌رویم و موارد باقی مانده را بررسی می‌کنیم.
به عنوان اولین مورد از این بخش به موضوع عدم همکاری مالکین می‌پردازیم. در یک پروژه یا یک مجتمع ساختمانی که همه موافق به مشارکت در ساخت هستند و فقط یکی از واحدها مایل نیست باید چه کرد؟
عدم همکاری به دلیل اجتناب از چالش
از متداول‌ترین چالش‌های مالکین در مشارکت در مجتمع‌های مسکونی با چندین مالک، موافق نبودن یکی از واحدها است. معمولاً مالکی که تمایل به مشارکت در ساخت ندارد فرد مسنی است که حوصله چالش و استرس ندارد.
در این حالت باید سعی کنید آرامش و امنیت خیال فرد را فراهم کنید. او را از روند انجام کار مطلع کنید و اعتمادش را جلب کنید.
عدم همکاری به دلیل بالا بردن قدرت چانه زنی
در 50 درصد اوقات بعضی از افراد به دلیل زیاده خواهی و بالا بردن قدرت چانه زنی، همکاری نمی‌کنند. برای مثال مقدار مبلغ بلاعوض یا قرض الحسنه و سهم مالکین مشخص است اما یک مالک مبلغ و سهم بیشتری می‌خواهد. برای بالا بردن قدرت چانه زنی با مشارکت همکاری نمی‌کنند و پروژه قفل می‌شود چون تا همه مالکین موافق نباشند نمی‌توان کار را شروع کرد.
نظر من این است که دیگر مالکین با این موضوع به عنوان چالش برخورد نکنند و این کار را به دفاتر املاک بسپرند. دفاتر املاک این موضوع را مدیریت می‌کنند و به دلیل کمیسیونی که قرار است دریافت کنند از مالک و سازنده تلاش می‌کنند تا رضایت شخص را بگیرند.
ممکن است یکی از مالکین تمایل به ساخت نداشته باشد یا امتیازهای بیشتری بخواهد و به دلیل چند سال همسایگی نتواند به صورت رو در رو به مالکین دیگر بگوید. در این صورت هم مشاورین املاک خواسته‌های مالکین را بررسی می‌کنند و راهی پیدا می‌کنند تا بتوانند رضایت همه را بگیرند.
واگذار کردن حل مشکل به سازنده
چنانچه مشاورین املاک موفق به جلب رضایت مالک برای همکاری نشدند می‌توانید از سازنده کمک بگیرید. سازنده تلاش می‌کند تا منافع مالک ناراضی را پوشش دهد و او را متقاعد به عقد قرارداد مشارکت در ساخت کند. معمولاً توسط مشاورین املاک یا سازنده کار نهایی و پروژه شروع می‌شود.
اجازه تجمیع با ملک‌های مجاور
حتما در هنگام عقد قرارداد مشارکت در ساخت باید تمام ابعاد آن را به صورت شفاف مشخص کنیم. یکی از موضوعات مهم در این زمینه اجازه تجمیع با ملک‌های مجاور است که از چالش‌های مالکین در مشارکت است. به صورت کلی نگویید و دقیق مشخص کنید که برای مثال سازنده فقط اجازه تجمیع با ملک مجاور شرقی را دارد یا اصلاً اجازه تجمیع ندارد.
چالش‌های تجمیع با ملک‌های مجاور
ممکن است شما یک ملک 200 متری داشته باشید و سازنده با چند ملک اطراف، ملک شما را تجمیع کند. سازنده‌های بسیار کمی وجود دارند که بتوانند ملکی 3000 متری را مشارکت کنند و از پس ساخت و چالش‌های آن بربیایند. در حال حاضر خود من 100 فایل ملک متراژ بالا دارم که سازنده‌ای برای ساخت‌شان نیست. ما این مورد‌ها را مذاکره، تفکیک و دست چین می‌کنیم چون ساخت ملک‌های بزرگ چالش‌های بسیاری دارد.
تعداد طبقات ملک
از دیگر مواردی که باید در قرارداد مشخص باشد تا از چالش‌های مالکین در مشارکت پیشگیری شود، حداکثر و حداقل طبقات ملک است. برای مثال قرارداد شما این گونه است که ملک 5 طبقه، 2 طبقه سهم سازنده و 3 طبقه سهم مالک باشد. این موضوع باید در قرارداد شفاف باشد تا سازنده تعداد واحد خارج از چارچوب نسازد. ممکن است شما به عنوان ساکن ملک، نخواهید ملک 4 واحدی شما تبدیل به 20 واحد شود.
ارزیابی امکانات مالی سازنده
مالکین محترم حتماً امکانات مالی سازنده را ارزیابی کنید و به ادعاهای خود سازنده و یا مشاور املاک بسنده نکنید. در زمان ارزیابی، بر اساس خودرو سازنده امکان مالی را برآورد نکنید چون این روش درستی نیست. سازنده ممکن است به همین دلیل با یک خودرو که نماد ثروت است مثلاً بنز یا پورشه برای بازدید از ملک یا عقد قرارداد بیاید و به نوعی خودرو را به نمایش بگذارد.
بر اساس تعداد واحدهای ساخته شده و یا تعداد واحدهای آماده فروش امکانات مالی سازنده را ارزیابی کنید. اگر درست ارزیابی نکنید ممکن است سازنده در فرآیند ساخت بگوید مشکل مالی دارد و باید واحد پیش فروش کند یا وام بگیرد و پروژه را دچار چالش کند.
زمان تحویل ملک به سازنده
این موضوع را با یک مثال برای شما توضیح خواهم داد. یکی از دوستان من ملک‌شان را با سازنده‌ای قرارداد بستند و قبل از اینکه سازنده جواز ملک را دریافت کند، ملک را تحویل دادند. سازنده قرار بود ملک را با ملک مجاور تجمیع کند که ملک مجاور به مشکل خورد و پروژه در حالی که قسمت‌هایی از آن تخریب و غیر قابل سکونت شده بود، متوقف شد. نکته این است که ملک را باید بعد از اینکه سازنده جواز تخریب و نوسازی را دریافت کرد، تحویل داد.
متاسفانه قراردادها نقاط ضعفی دارند که در بعضی موارد دست سازندگان را زیاد باز می‌گذارند. این مورد راه را برای افراد سودجو باز می‌گذارد تا در قالب سازنده از مالکان سوء استفاده کنند و بعد از تخریب قسمتی از ملک پروژه را قفل کنند. در مرحله بعد هم برای بیرون رفتن از پروژه و فسخ قرارداد درخواست مبلغی گزاف می‌کنند. بنابراین تحویل ملک باید بعد از دریافت مجوز توسط سازنده و با صورت جلسه کتبی باشد. این صورت جلسه باید همراه با تاریخ و تمام مشخصات و اشاره به ماده‌ای از قرارداد که تعهد شما در تحویل ملک به سازنده است، باشد.
مواردی که بررسی کردیم بخش دوم از چالش‌های مالکین در مشارکت بود. مثل همیشه می‌توانید از طریق بخش نظرات تجربیات خود را با ما به اشتراک بگذارید.
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.