مفاد قرارداد مشارکت در ساخت (بخش اول)

قصد داریم در دو پست مفاد قرارداد مشارکت در ساخت را با هم بررسی کنیم و به نکات ضعف و اشتباهات رایج در آن بپردازیم.

طرفین قرارداد مشارکت در ساخت

اولین ماده الزامی هر قرارداد طرفین قرارداد است. برای هر قراردادی لازم است تا حداقل دو طرف داشته باشیم و اطلاعات هر طرف را به صورت کامل و دقیق در قرارداد ذکر کنیم. طرفین در قرارداد مشارکت در ساخت شامل مالکین و سازنده می‌شود. اطلاعات شامل نام و نام خانوادگی، کد ملی، نام پدر، شماره شناسنامه، آدرس محل اقامت و شماره تماس است. محل اقامت شامل محل اقامتگاه قانونی که فرد زندگی می‌کند یا محل کار است که در صورت لزوم ابلاغ رسمی به این محل فرستاده شود. در صورتی که مالک ساکن ملک مورد مشارکت نیست و در جای دیگری اقامت دارد باید آدرس محل اقامت در قرارداد ثبت شود.

طرفین قرارداد ثبت نام سامانه ثنا (سامانه قوه قضائیه که هر ابلاغیه‌ای را در لحظه از طریق پیامک اطلاع رسانی می‌کند) داشته باشند. ممکن است محل زندگی ذکر شده در قرارداد تغییر کند اما با ثبت نام در سامانه ثنا ابلاغیه‌ها به موقع به دست فرد می‌رسد.

از نکاتی که باید در مفاد قرارداد مشارکت در ساخت رعایت کرد توجه به ثبت اطلاعات تمام مالکین است. اگر ملک مشاعی داریم و دارای چند مالک است که ملک را شریک هستند، باید امضا و مشخصات تمام شرکا در قرارداد ثبت شود.

قدر السهم شرکا در قرارداد مشارکت

اگر بیشتر از یک مالک در قرارداد مشارکت در ساخت داشته باشیم، قدر السهم این شرکا در همین ماده باید به صورت دانگ یا درصد دقیق مشخص شود. اگر بیشتر از یک سازنده داشته باشیم علاوه بر ذکر همه مشخصات در قرارداد باید میزان سهم در مشارکت نیز مشخص شود. تعهدات مالکین به عهده همه مالکین است و همچنین هر سازنده باید 100 درصد تعهدات را به عهده بگیرد.

اخذ رضایت

در صورتی که ملک مورد مشارکت ما تجاری است و یا سر قفلی دارد، فرد دارای سرقفلی نیز باید در قرارداد مشارکت حضور داشته باشد و امضا و رضایتش را داشته باشیم. همچنین اگر ملک مستاجر دارد و زمان پایان قرارداد مستاجر بعد از تحویل ملک است، باید رضایت مستاجر در قرارداد ثبت شود. اگر مالکی ملکش را به نام فرزندانش کرده و از آنها صلح عمری گرفته است باید رضایت فرزندان را در قرارداد ثبت شود.

ثبت مشخصات وکیل

از دیگر موارد مهم در مفاد قرارداد مشارکت ثبت مشخصات وکیل است. در صورتی که وکیل هر کدام از طرفین وظیفه‌ی تنظیم قرارداد را بر عهده دارد، باید تمام مشخصات فردی وکیل مانند کد ملی، نام پدر و آدرس در قرارداد ثبت شود.

موضوع قرارداد

دومین ماده از مفاد قرارداد مشارکت در ساخت، موضوع قرارداد است. این بخش قرارداد شامل موضوع، ابعاد کامل قرارداد و تمامی توافقات و تعهدات طرفین است. مشارکت در عرصه و اعیان 6 دانگ ملک در برابر ساخت توسط سازنده و اطلاعات پلاک ثبتی ملک، مالکین و سازنده در قسمت موضوع درج می‌شود. نسبت مشارکت هم در همین بخش ثبت می‌شود.

از قرار دادن مشارکت مدنی، مبایعه نامه، صلح نامه، توافق نامه و مدیریت پیمان در بخش موضوع قرارداد پرهیز کنید چون بار حقوقی قرارداد را جا به جا می‌کند. قرارداد مشارکت در ساخت مطابق با قانون 10 قانون مدنی است.

چالش‌های موضوع قرارداد مشارکت

از مواردی که ممکن است در مفاد قرارداد مشارکت در بخش موضوع چالش برانگیز باشد درج واگذاری، بیع یا توافق است. از دیگر چالش‌های بزرگ موضوع قرارداد آورده‌ی طرفین است. برای مثال ملک که آورده مالک است را با 10 درصد تلورانس ارزش گذاری می‌کنند اما نمی‌توان ارزش آورده سازنده را روز امضای قرارداد مشخص کرد. با توجه به نوسانات اقتصادی کشور کسی نمی‌تواند بگوید هزینه ساخت در طول پروژه این مقدار خواهد شد. اگر آورده سازنده ارزش گذاری ریالی شود در انتهای کار سازنده می‌گوید که مغبون شده است. برای مثال قرار بوده 20 میلیارد تومان هزینه کند اما حالا هزینه به 35 میلیارد تومان رسیده است.

در موضوع قرارداد باید مشخص شود که در صورتی که در زمان انجام پروژه قوانین و ضوابط شهرداری تغییر کرد تکلیف پروژه چه خواهد شد. همچنین مبلغ قرض الحسنه نباید در این بخش درج شود.

مشخصات ملک مورد مشارکت

در این ماده از مفاد مشارکت در ساخت باید مشخصات کامل ملک مورد شراکت را درج کنیم. این مشخصات شامل اطلاعات سندی، پلاک ثبتی و تمام اطلاعات ثبتی که در سند وجود دارد می‌شود. کد ملک و بلوک شهرداری، پرونده شهرسازی، پلاک آبی، آدرس پستی، منطقه و ناحیه شهرداری ملک هم باید در این بخش ثبت شود. نوع پهنه بندی ملک (برای مثال R، M و … )، نوع کاربری ملک، انشعابات دایری که در ملک وجود دارد و تعداد واحدی که در ملک وجود دارد نیز جزو مشخصات ملک است.

حتی الامکان قبل از انعقاد قرارداد دستور نقشه بگیرید زیرا دستور نقشه از 99 درصد از موضوعات مربوط به ساخت عبور کرده است.

در صورتی که ملک سند رسمی و یا سابقه بنا ندارد، متراژ، تعداد باغ و متراژ تجاری در صورت وجود باید در مشخصات ملک ثبت شود.

در صورتی که ملک مورد مشارکت ملکی نیمه کاره باشد باید وضعیت موجود به صورت دقیق، تخلفات اجرایی در صورت وجود و دلیل نیمه کاره ماندن نیز در بخش مشخصات ثبت شود.

هر نوع گیاه و درختی در ملک وجود دارد باید اطلاعات، تعداد و وضعیت آن‌ها در بخش مشخصات ثبت شود. در صورت سهل انگاری در ثبت اطلاعات درختان ملک، مجبور به پرداخت هزینه‌های سنگین جریمه خواهید شد.