مشکلات ملک و سود پروژه در مشارکت در ساخت: چگونه چالش‌های شهرداری سود پروژه را کاهش می‌دهند؟
مشکلات ملک و سود پروژه در مشارکت در ساخت: چگونه چالش‌های شهرداری سود پروژه را کاهش می‌دهند؟
در مشارکت در ساخت، هدف اصلی سازنده و مالک، رسیدن به سود بالا و اجرای پروژه‌ای موفق است. اما مشکلات ملک، به‌ویژه مشکلات حقوقی و شهرداری، می‌توانند به‌طور مستقیم بر سود مشارکت در ساخت تأثیر منفی بگذارند. این چالش‌ها می‌توانند روند ساخت‌وساز را با تأخیر و هزینه‌های اضافی همراه کنند. در این مقاله، بررسی می‌کنیم که چگونه مشکلات ملک در ارتباط با شهرداری و مسائل حقوقی می‌توانند بر سود پروژه تأثیر بگذارند و چه اقداماتی برای جلوگیری از آنها می‌توان انجام داد.
چنانچه مایل به کسب اطلاعات بیشتر هستید، مطالعه‌ی مقاله مشارکت در ساخت توصیه می‌شود.
مهم‌ترین مشکلات ملک در تعامل با شهرداری که باعث کاهش سود پروژه می‌شوند
1. کاربری نامناسب زمین
اگر کاربری ملک مسکونی نباشد (مثلاً آموزشی، اداری یا فضای سبز)، تبدیل آن به کاربری قابل ساخت، نیازمند زمان، پیگیری اداری و گاهی هزینه‌های بالا است. این موضوع موجب تأخیر پروژه و کاهش سود می‌شود.
2. عرض کم زمین
زمین‌هایی با عرض کمتر از ۱۰ متر معمولاً مشکلاتی در دریافت جواز، تأمین پارکینگ، و طراحی استاندارد دارند. این مسئله باعث کاهش تعداد طبقات یا واحدها و در نتیجه کاهش بازده مالی پروژه می‌شود.
3. وجود تخلفات قبلی
اگر ملک تخلف ساختمانی داشته باشد (مثل طبقه اضافه یا سطح اشغال غیرمجاز)، تا زمان تعیین تکلیف توسط کمیسیون ماده ۱۰۰، اخذ مجوز ساخت ممکن نیست و این تعویق در زمان، هزینه‌ها را بالا می‌برد.
4. عدم دسترسی مناسب یا قرارگیری در گذر
برخی املاک در طرح تعریض خیابان یا در مسیر پروژه‌های شهری مانند مترو قرار دارند. این موضوع باعث کاهش متراژ مفید یا حتی امکان عدم ساخت می‌شود.
5. فاقد سند رسمی یا مشکل حقوقی
زمین یا ملکی که سند رسمی ندارد یا مالکیت آن مورد اختلاف است، از نظر شهرداری امکان اخذ پروانه ساخت ندارد. این مشکل یکی از عوامل مهم کاهش اعتماد سازنده و سرمایه‌گذار و در نهایت کاهش سود پروژه است.
6. زاویه‌های غیراستاندارد زمین (توپوگرافی و شکل هندسی نامناسب)
زمین‌هایی که زوایای تند یا شکل نامنظم دارند، باعث پرت فضا، طراحی دشوار و افزایش هزینه ساخت می‌شوند. در نتیجه نسبت سود به سرمایه کاهش می‌یابد.
در ادامه یک جدول مقایسه‌ای از مشکلات رایج ملکی و تأثیر مستقیم هرکدام بر سود و زمان پروژه‌های مشارکت در ساخت آمده است. این جدول برای سازندگان، مالکان و سرمایه‌گذاران بسیار کاربردی است:
| مشکل ملکی | توضیح | تأثیر بر سود | تأثیر بر زمان پروژه |
|---|---|---|---|
| عدم امکان اخذ جواز ساخت | زمین در منطقه‌ای با محدودیت شهرداری یا فاقد کاربری مسکونی است | کاهش شدید سود یا توقف پروژه | توقف طولانی برای اخذ مجوز |
| قرار داشتن در بافت فرسوده | نیازمند طرح تفصیلی یا ضوابط خاص نوسازی | سود قابل توجه در صورت تأمین تسهیلات | زمان‌بر ولی با پتانسیل بالا |
| ثبت در فهرست میراث فرهنگی | محدودیت در نوع ساخت یا الزام به حفظ نما یا اجزای قدیمی | کاهش سود به دلیل محدودیت‌های طراحی | فرآیند طولانی گرفتن مجوز |
| عدم امکان تأمین پارکینگ | عرض یا متراژ زمین پاسخ‌گوی ضوابط تأمین پارکینگ نیست | کاهش شدید ارزش واحدها | نیاز به طراحی خاص یا کاهش طبقات |
| عدم امکان تأمین آسانسور | در زمین‌های با عرض کم یا محدودیت ارتفاع | افت جذابیت فروش واحدهای بالا | نیاز به طراحی خلاقانه یا صرف‌نظر |
| وجود معارض یا مشکلات ثبتی | تداخل در مالکیت، دعاوی قضایی یا سند مشکل‌دار | ریسک بالا برای سرمایه‌گذار | تعلیق کامل پروژه تا رفع مشکل |
| مشکلات در بر خیابان یا عقب‌نشینی | الزام به عقب‌نشینی بیش از حد یا دسترسی نامناسب به خیابان | کاهش سطح مفید ساخت | تغییر طرح و نیاز به مجوز مجدد |
چرا بررسی مشکلات ملک پیش از امضای قرارداد مشارکت ضروری است؟
پیش از هر توافق یا مشارکت، باید تمامی اسناد، طرح تفصیلی منطقه، موقعیت دقیق زمین، استعلام‌های شهرداری و وضعیت حقوقی ملک بررسی شود. اگر این مشکلات پیش از شروع شناسایی نشوند، در میانه مسیر هزینه‌های مالی، تأخیر زمانی و حتی توقف کامل پروژه را در پی دارند.
جمع‌بندی
مشکلات ملک، به‌ویژه موارد مرتبط با شهرداری، می‌توانند مستقیماً سود پروژه مشارکت در ساخت را تحت‌تأثیر قرار دهند. شناخت این موانع و بررسی دقیق آنها قبل از امضای قرارداد مشارکت، گامی اساسی برای حفظ سرمایه و تضمین بازدهی پروژه است. مشاوره با کارشناسان حقوقی و شهرسازی و استعلام‌های رسمی پیش از هرگونه اقدام، ضامن موفقیت در مشارکت‌های ساختمانی خواهد بود.
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.