تخریب بی‌خطر: ۷ قانون حیاتی برای سازنده جهت جلوگیری از ریزش ساختمان همسایه و زندان

پرریسک‌ترین و اولین اقدام فیزیکی در هر پروژه مشارکت در ساخت، تخریب بنای قدیمی و سپس گودبرداری است. این مرحله، که اغلب نادیده گرفته می‌شود، پرریسک‌ترین بخش پروژه است. یک اشتباه در مدیریت ریسک تخریب می‌تواند منجر به آسیب به ساختمان‌های مجاور، حوادث جانی و در نهایت، تشکیل پرونده‌های کیفری و حقوقی علیه سازنده شود. مسئولیت اجتماعی سازنده در این مرحله به بالاترین حد خود می‌رسد. در این مرحله، مدیریت ریسک‌ها حیاتی است؛ همان‌طور که در مقاله “اهمیت بیمه کردن پروژه” توضیح دادیم، بیمه باید تمام خسارات احتمالی این مرحله پرخطر را پوشش دهد.
این مقاله، ۷ قانون حیاتی، حقوقی و فنی را که هر سازنده باید برای تخریب بی‌خطر و جلوگیری از فاجعه رعایت کند، افشا می‌کند تا پروژه قبل از ساخت، به پایان نرسد.

بخش اول: تعهدات حقوقی و بیمه‌ای سازنده

حفاظت حقوقی از املاک مجاور، اولویت است:

۱. اخذ بیمه مسئولیت مدنی گودبرداری:

پیش از آغاز تخریب، سازنده موظف است بیمه مسئولیت سازنده را با پوشش کامل خسارات احتمالی به املاک مجاور و اشخاص ثالث اخذ کند. این بیمه باید سقف پوشش کافی برای جبران خسارت کامل تخریب ساختمان‌های همسایه داشته باشد. (مرتبط با اهمیت بیمه کردن پروژه). اخذ بیمه در این مرحله، خط دفاعی اول سازنده است و تکمیل‌کننده پوشش‌های مالی و حقوقی مورد نیاز در مقاله “بیمه مسئولیت حرفه‌ای” است که ریسک‌های بلندمدت را نیز پوشش می‌دهد. 

۲. بازدید و تنظیم صورت‌جلسه وضع موجود:

باید وضعیت فنی و ترک‌های احتمالی ساختمان‌های مجاور توسط یک کارشناس رسمی دادگستری بازدید و ثبت شود. این صورت‌جلسه، سند دفاعی سازنده در برابر ادعاهای خسارت غیرواقعی پس از گودبرداری است.

۳. تهیه و اجرای طرح سازه نگهبان:

حتی برای گودبرداری‌های کم‌عمق، تهیه طرح کامل سازه نگهبان توسط مهندس ذی‌صلاح و اجرای دقیق آن تحت نظارت، الزامی است. عدم رعایت این نکته، خطای فاحش فنی است که منجر به اشتباهات فنی ساختمانی جدی می‌شود. تهیه و اجرای دقیق طرح “سازه نگهبان” نه تنها یک الزام قانونی است، بلکه تنها راهکار فنی برای جلوگیری از ریزش ساختمان‌های مجاور در حین گودبرداری است.

بخش دوم: مدیریت فنی و اجرایی

۴. قطع کامل و رسمی خدمات زیربنایی:

قبل از شروع تخریب، باید انشعابات اصلی آب، برق، گاز و تلفن به طور رسمی و با هماهنگی سازمان‌های مربوطه قطع شوند. هرگونه سهل‌انگاری در این مرحله می‌تواند به حوادث آتش‌سوزی، انفجار یا قطع خدمات منطقه‌ای منجر شود.

۵. استفاده از روش‌های ایمن تخریب (به جای سقوط آزاد):

تخریب باید به صورت کنترل‌شده و از بالا به پایین انجام شود. استفاده از روش‌های غیراصولی و سقوط آزاد سازه، می‌تواند لرزش و ارتعاش شدیدی ایجاد کند که برای ساختمان‌های مجاور فرسوده، فاجعه‌بار است. برای کاهش ریسک و جلوگیری از روش‌های غیراصولی، سازنده باید آگاه باشد که “معایب پیمانکاران تخریب” چیست و پیمانکاری را انتخاب کند که دارای صلاحیت و بیمه‌نامه کافی باشد.

۶. نظارت مستمر بر تأسیسات مجاور:

تأسیسات ساختمان‌های همسایه (مانند چاه فاضلاب، لوله‌های قدیمی) اغلب در خطر ریزش در محل گودبرداری قرار دارند. نظارت دقیق و حمایت موقت از این تأسیسات، جزو هزینه‌های برعهده سازنده است. هزینه‌های مربوط به ایمن‌سازی ساختمان‌های مجاور و تأسیسات، جزو هزینه‌های پنهان ساخت و ساز هستند که باید قبل از شروع کار در بودجه پروژه لحاظ شوند تا پروژه با بحران مالی مواجه نگردد. 

۷. اطلاع‌رسانی و مدیریت همسایگان:

ایجاد یک کانال ارتباطی شفاف با همسایگان و اطلاع‌رسانی دقیق زمان تخریب و گودبرداری، به آرامش محلی کمک می‌کند. این اقدام، بخشی از مسئولیت اجتماعی سازنده است که از تنش‌های حقوقی و اعتراضات محلی جلوگیری می‌نماید.

نتیجه‌گیری:

مدیریت ریسک تخریب، اولین و جدی‌ترین آزمون سازنده در مشارکت در ساخت است. با رعایت دقیق قوانین فنی، اخذ بیمه‌های لازم و مدیریت هوشمندانه همسایگان، می‌توانید مطمئن شوید که پروژه از خط شروع به سلامت عبور کرده و فونداسیون سودآوری شما بر پایه‌های محکمی بنا می‌شود.