نسبت قیمت زمین به آپارتمان نوساز در مناطق مختلف تهران چه می‌گوید؟

تحلیل مسایل پیرامون قیمت زمین در تهران بدون نگاه منطقه‌ای، مثل این است که بگوییم «آب تهران شیرین است» بدون اینکه از کیفیت آب مناطق مختلف بپرسیم.
در واقع، نسبت قیمت زمین به قیمت آپارتمان نوساز که اساس بسیاری از تصمیم‌های اقتصادی در مشارکت در ساخت و سرمایه‌گذاری ملکی است، در هر منطقه از تهران پیام متفاوتی دارد.

این مقاله بررسی می‌کند که:

نسبت قیمت زمین به نوساز در مناطق مختلف تهران چه الگو و پالس اقتصادی به سرمایه‌گذاران می‌دهد؟

چرا نسبت قیمت زمین به نوساز مهم است؟

وقتی می‌خواهیم تصمیم اقتصادی بگیریم، مثلاً:

• «در کدام منطقه زمین بخرم؟»

• «آیا ساخت‌وساز در آن منطقه سود دارد؟»

• «نسبت هزینه زمین به هزینه نهایی چقدر است؟»

لازم است بفهمیم:

قیمت زمین نسبت به قیمت نوساز هم‌جهت است یا عقب‌تر؟

این نسبت به ما می‌گوید:

• در کدام مناطق سود بالقوه بیشتر است

• کجا باید ریسک بیشتری پذیرفت

• و کجا شاید ساخت‌وساز منطقی نباشد

منطقه شمال تهران: زمین گران، نوساز بسیار گران

در مناطق شمالی مثل ۱، ۲، ۳، ۴:

• قیمت زمین خیلی بالا است

• قیمت آپارتمان نوساز نیز خیلی بالاست

اما معمولاً:

نسبت قیمت زمین به نوساز در این مناطق نزدیک‌تر به هم است

یعنی:
اگر قیمت نوساز منطقه مثلاً ۱۰۰ میلیون تومان باشد، قیمت زمین می‌تواند تا ۷۰–۸۰ میلیون هم بالا باشد.

این نسبت نشان می‌دهد که در شمال تهران:

• زمین دیگر مثل «آورده اولیه خام» نیست

• بخشی از قیمت نهایی را تشکیل می‌دهد

• سود ساخت‌وساز بیشتر باید از سود فروش نوساز و قیمت تمام‌شده بدست آید

پیام به سرمایه‌گذار ملکی:
در این مناطق، سرمایه‌گذاری بیشتر به توان مالی، شبکه فروش سریع و زمان بازگشت سرمایه بستگی دارد تا فرمول ساده نسبت قیمت‌ها.

مناطق میانی: نسبت زمین کمتر از نوساز

در مناطق میانی مثل ۵، ۶، ۷، ۱۰:

• قیمت نوساز افزایش قابل‌توجهی دارد

• اما قیمت زمین رشد کمتری نسبت به نوساز دارد

مثلاً:
اگر نوساز متری ۷۰ میلیون باشد، زمین ممکن است متری ۳۰–۴۰ میلیون باشد.

این نسبت:

یعنی ساخت‌وساز در این مناطق نسبتاً توجیه اقتصادی دارد

چرا؟

• زمین ارزان‌تر از محصول نهایی به فروش می‌رسد

• فاصله زمانی و هزینه ساخت می‌تواند با سود منطقی جبران شود

پیام به سرمایه‌گذار ملکی:
مناطق میانی برای کسانی که در جستجوی توجیه اقتصادی واقعی هستند، جذاب‌اند.

مناطق جنوبی: زمین ارزان، نوساز نسبتاً ارزان

در مناطق جنوبی مثل ۱۵، ۱۸، ۱۹، ۲۰:

• قیمت زمین به نسبت اغلب پایین‌تر از نوساز هست

• اما نسبت افزایش نوساز با زمین تقریباً بیشتر از مناطق مرکزی است

یعنی:
اگر نوساز متری ۳۰ میلیون باشد، زمین شاید متری ۱۰–۱۵ میلیون باشد.

این نسبت نشان می‌دهد که:

• سود بالقوه در ساخت‌وساز وجود دارد

• اما ریسک بازار فروش در این مناطق بیشتر است

• و گاهی سود از رشد قیمت نوساز است نه از تفاوت زمین

پیام به سرمایه‌گذار ملکی:
اگر بازار فروش در این مناطق ضعیف باشد، سود از رشد قیمت زمین در بلندمدت بهتر از سود ساخت‌وساز است.

نتیجه تحلیل نسبت قیمت زمین به نوساز در تهران

جمع‌بندی برای سرمایه‌گذار منطقه‌محور

نسبت قیمت زمین به نوساز در هر منطقه:

• نسبتی سیاست‌محور نیست

• آینه‌ای از منطق بازار و تقاضای واقعی است

• و مشخص می‌کند سرمایه‌گذاری ملکی در کدام بخش بازار منطقی‌تر است

کلام آخر:

قیمت زمین فقط یک عدد نیست؛ شاخصی است برای سنجش توجیه اقتصادی ساخت‌وساز در هر منطقه.