رشد قیمت زمین یا سود قرارداد مشارکت؛ کدام منطقی‌تر است؟

مالکان زمین و املاک کلنگی معمولاً در یک نقطه تصمیم‌گیری مهم در قرارداد مشارکت می‌ایستند:
زمین را نگه دارم و منتظر رشد قیمت بمانم، یا وارد ساخت‌وساز و مشارکت در ساخت شوم و از ظرفیت ملک استفاده کنم؟                           

پاسخ کوتاه و صادقانه این است:
هیچ‌کدام ذاتاً بهتر نیست؛ انتخاب منطقی به شرایط زمین، زمان بازار و کیفیت قرارداد مشارکت بستگی دارد.

گزینه اول: نگه‌داشتن زمین و اتکا به رشد قیمت

نگه‌داشتن زمین، ساده‌ترین انتخاب به نظر می‌رسد:

• بدون درگیری حقوقی

• بدون ریسک اجرا

• بدون شریک

در بسیاری از دوره‌ها، زمین هم‌راستا یا جلوتر از تورم حرکت کرده و به‌عنوان حافظ ارزش سرمایه عمل کرده است.

اما این مسیر محدودیت‌های خودش را دارد:

• رشد قیمت زمین یکنواخت نیست

• ممکن است چند سال رکود حاکم باشد

• سود اغلب تورمی است، نه حاصل خلق ارزش جدید

در این حالت، مالک بیشتر منتظر بازار است تا اینکه فعالانه ارزش ایجاد کند.

گزینه دوم: ورود به ساخت از مسیر مشارکت

مشارکت در ساخت به این معناست که:

• زمین، آورده مالک است

• ساخت و سرمایه‌گذاری، آورده سازنده

در این مدل، زمین خام به یک پروژه ساختمانی تبدیل می‌شود و امکان خلق ارزش افزوده واقعی به وجود می‌آید.

✔ مزایا

• تبدیل دارایی خام به بنای نوساز

• امکان دریافت چند واحد به‌جای یک زمین

• کاهش وابستگی به رشد صرفِ قیمت زمین

❗ ریسک‌ها

• ریسک حقوقی ناشی از ضعف قرارداد

• ریسک تأخیر در اجرا

• ریسک افزایش هزینه‌های ساخت

• وابستگی مستقیم به توان و تعهد سازنده

اگر قرارداد مشارکت به‌درستی تنظیم نشود، سود بالقوه می‌تواند به اختلاف و فرسایش تبدیل شود.

مقایسه منطقی؛ نه احساسی

برای انتخاب بین نگه‌داشت زمین و ورود به مشارکت، باید چند معیار کلیدی را هم‌زمان دید:

1️⃣ زمان

• افق کوتاه‌مدت → مشارکت جذاب‌تر است

• افق بلندمدت و صبوری → نگه‌داشت زمین قابل‌دفاع است

2️⃣ موقعیت و ظرفیت زمین

• زمین با تراکم‌پذیری و امتیاز ساخت بالا → مشارکت منطقی‌تر

• زمین با محدودیت‌های جدی → رشد تدریجی محتمل‌تر

3️⃣ توان ریسک‌پذیری مالک

• مالک محافظه‌کار → ترجیح نگه‌داری

• مالک تحلیل‌محور و پیگیر → ورود به ساخت

4️⃣ شرایط بازار ساخت

در دوره‌هایی که:

• هزینه ساخت جهشی افزایش می‌یابد

• بازار فروش قفل می‌شود

حتی بهترین قرارداد هم می‌تواند سودی کمتر از انتظار ایجاد کند.

اشتباه رایج: مقایسه عددیِ ساده

بعضی مالکان می‌گویند:
«زمین سالی X درصد رشد می‌کند، مشارکت Y درصد سود دارد.»

این مقایسه گمراه‌کننده است، چون:

• رشد زمین اغلب تورمی است

• سود مشارکت پروژه‌محور، زمان‌بر و ریسک‌دار است

در چنین قراردادهایی، سود فقط عدد نیست؛
زمان تحویل، کیفیت اجرا و شفافیت حقوقی هم جزو سود یا زیان محسوب می‌شوند.

یک مدل ذهنی ساده برای تصمیم

می‌توان تصمیم را این‌طور دید:

• نگه‌داشت زمین → حفظ ارزش با ریسک کم

• مشارکت → خلق ارزش با ریسک بالاتر

هیچ‌کدام اشتباه نیست؛
اشتباه زمانی رخ می‌دهد که قرارداد مشارکت بدون شناخت، بررسی حقوقی و مدیریت اجرا امضا شود.

جمع‌بندی

• رشد قیمت زمین تضمین‌شده و خطی نیست

• مشارکت سود بالقوه بیشتری دارد، اما فقط با قرارداد دقیق و اجرای درست

• انتخاب منطقی وابسته به:

  • موقعیت زمین

  • شرایط بازار

  • و کیفیت تنظیم قرارداد مشارکت

زمین صبر می‌خواهد،
قرارداد مشارکت دقت،
و تصمیم درست، ترکیبی از هر دو است.