فرمول ساده برای آپارتمان کلنگی: قدرالسهم رو خودت حساب کن
فرمول ساده برای آپارتمان کلنگی: قدرالسهم رو خودت حساب کن
قدرالسهم در معنای حقوقی یعنی سهم هر واحد از عرصه (زمین) ملکی که ساختمان روی آن ساخته شده است. معمولاً سند، قانون تملک آپارتمانها و صورتمجلس تفکیکی این سهم را مشخص میکنند. در مقابل، سهم از واحدهای نوساز یعنی متراژی از آپارتمانهای جدید که در قرارداد مشارکت ساخت به هر مالک میرسد. این سهم بیشتر نتیجهی توافق و مذاکره بین مالک و سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت است و قانون فرمول ثابتی برای آن تعیین نکرده است. بهعبارت دیگر، قدرالسهم زمین یک مفهوم سندی و حقوقی است، اما سهم هر مالک از واحدهای نوساز محصول قرارداد مشارکت است. این قرارداد بر پایهی قدرالسهم، ارزش زمین و شرایط بازار تنظیم میشود. بنابراین، هر فرمولی که قدرالسهم زمین را به سهم از بنای نوساز تبدیل میکند، فقط ابزار مذاکره و برآورد تقریبی است و جای سند رسمی و قرارداد نهایی را نمیگیرد.
فرمول پایه قدرالسهم در حالت ساده
در حالت ساده و زمانی که همه واحدها هممتراژ هستند، میتوان قدرالسهم هر واحد از عرصه را با یک تقسیم ساده بهدست آورد. کافی است متراژ کل زمین را بر تعداد واحدها تقسیم کنید.
برای مثال، اگر زمینی ۴۰۰ متر باشد و ۴ واحد مساوی روی آن ساخته شده باشد، سهم هر واحد از زمین حدود ۱۰۰ متر عرصه است. این عدد تا زمانی معتبر است که سند تفکیکی رقم دیگری را نشان ندهد.
در قدم بعد و در مشارکت ساخت، مالک و سازنده معمولاً همین قدرالسهمها و ارزش روز زمین را مبنای مذاکره قرار میدهند. از لحظهای که وارد بحث «چند متر آپارتمان نوساز تحویل میگیرم؟» میشوید، دیگر درباره قدرالسهم سندی صحبت نمیکنید، بلکه درباره سهم قراردادی از بنای نوساز حرف میزنید.
حالت متراژهای متفاوت و فرمول نسبتی
وقتی واحدها متراژهای مختلفی دارند، عرف بازار و بسیاری از کارشناسان برای فهم نسبتها از یک فرمول نسبتی استفاده میکنند. شکل ساده این فرمول چنین است: «متراژ واحد × متراژ کل زمین ÷ مجموع متراژ مفید واحدها». این روش، عرصه را به نسبت اعیان مفید بین واحدها تقسیم میکند و برای آموزش و برآورد اولیه بسیار مفید است.
با این حال، دو نکته مهم وجود دارد.
-
کارشناس رسمی دادگستری فقط به این فرمول تکیه نمیکند و به عواملی مثل طبقه، نور، جهت، تعداد پارکینگ، موقعیت واحد و حتی نقشه داخلی هم وزن میدهد.
-
در بسیاری از ساختمانها، قدرالسهم هر واحد قبلاً در سند تفکیکی ثبت شده است و مالک نمیتواند با یک فرمول جدید، عدد سندی را تغییر دهد.
به همین دلیل، بعد از معرفی فرمول باید روشن باشد که این روش فقط یک تقریب عملی است. این تقریب برای زمانی بهکار میآید که سند تفکیکی دقیق در دسترس نیست یا مالک میخواهد حدود نسبتها را برای مذاکره بفهمد. در نهایت، سند و نظریه کارشناس رسمی دادگستری مرجع اصلی هستند.
مشاعات؛ تقریب، نه قاعده ثابت
در نسخهی اولیه گفته شده بود «معمولاً ۱۵ تا ۲۰ درصد مشاعات به سهم خام اضافه میشود» که از نظر آموزشی قابلفهم است، اما ممکن است خواننده را به اشتباه بیندازد. در عمل، مشاعات مانند راهپله، لابی، انباریهای مشاع و فضاهای تأسیساتی اغلب بهطور غیرمستقیم در متراژ اعلامشده در عرف معاملات اثر میگذارند. به همین دلیل، نمیتوان برای محاسبه قدرالسهم زمین همیشه یک عدد ثابت ۱۵ تا ۲۰ درصد روی سهم خام اضافه کرد.
نسبت مشاعات به نوع ساختمان، تعداد واحدها، لابی، مشاعات رفاهی، تعداد پارکینگها و طراحی معماری بستگی دارد. این نسبت میتواند از حدود ۱۵ درصد تا ۳۰ درصد یا حتی بیشتر تغییر کند. پس بهتر است بگوییم این بازه فقط یک تقریب ذهنی برای تبدیل سهم عرصه به یک عدد معادل در بنای نوساز است. در عمل، نقشه معماری و صورتمجلس تفکیکی نسبت دقیق مشاعات را نشان میدهند و ممکن است این نسبت بالاتر یا پایینتر از این بازه باشد.
سن و کیفیت بنا؛ اثر بر ارزش، نه متراژ قدرالسهم
در نسخه قبلی، سن و کیفیت بنا در کنار متراژ بهعنوان عوامل «ارزشگذاری قدرالسهم» مطرح شده بود. از نظر مفهومی، لازم است این نکته روشن بماند که قدرالسهم زمین با سن بنا تغییر نمیکند؛ زمین ثابت است و متراژ سهم عرصه هم ثابت میماند. آنچه با سن و کیفیت بنا تغییر میکند، قیمت کل ملک و در نتیجه ارزش ریالی قدرالسهم نسبت به بنای نوساز است، نه متراژ آن.
هر فرمول استهلاک بر اساس سن بنا، مثل کمکردن درصدی مشخص در هر سال پس از یک سن معین، فقط یک مدل ذهنی سادهشده برای فهم کاهش ارزش بنا است. این مدل، قاعده قطعی بازار نیست. در شهرهایی مانند تهران، برای ساختمانهای خیلی قدیمی و مخصوصاً بالای ۳۰ سال، بازار در بسیاری از موارد تقریباً فقط زمین را قیمتگذاری میکند و ارزش بنای قدیمی را نزدیک به صفر میبیند. بنابراین، اگر درصدهای ثابت را بدون قید «تقریبی» بیان کنیم، احتمال دارد مخاطب دچار سوءبرداشت شود.
گامهای عملی، با تأکید بر نقش کارشناس
گامهای عملی محاسبه قدرالسهم میتوانند به شکل زیر باقی بمانند، اما با چند تأکید روشنتر.
-
گام ۱: سند، نقشه تفکیکی و نقشه شهرداری را تهیه کنید تا از متراژ دقیق زمین و واحدها و قدرالسهمهای ثبتشده (اگر وجود دارد) مطمئن شوید.
-
گام ۲: قبل از هر مذاکره جدی، تراکم و ضوابط ساخت را بهصورت رسمی از شهرداری استعلام کنید.
-
گام ۳: اگر سند تفکیکی دقیق در دسترس نیست یا فقط میخواهید نسبتها را بهتر بفهمید، از فرمول نسبتی «متراژ واحد × متراژ زمین ÷ مجموع متراژ واحدها» بهعنوان تقریب استفاده کنید و نتایج را در اکسل یا گوگل شیت ثبت کنید.
-
گام ۴: متراژ بنای نوساز را با ضرب متراژ زمین در درصد تراکم بهصورت تقریبی بهدست آورید و سپس سهم عرصه هر مالک را به سهم تقریبی از بنای جدید تبدیل کنید؛ در این مرحله، مشاعات را بر اساس نقشه معماری حدودی در نظر بگیرید.
-
گام ۵: بدهیها، رهنها و مالیاتهای معوق را از سهم ریالی هر مالک کسر کنید تا وضعیت مالی واقعی در مذاکره با سازنده روشن شود.
-
گام ۶: در پایان، همه محاسبات را با کارشناس رسمی دادگستری و مشاور حقوقی مرور کنید؛ بهخصوص در املاک کلنگی گران، تکیه فقط بر فرمولهای سرانگشتی ریسک بالایی دارد.
در فایل اکسل، ستونهای جداگانهای برای متراژ واحد، سهم از زمین، سهم تقریبی از بنای نوساز، سهم مشاعات و وضعیت تسویه بدهیها در نظر بگیرید تا هنگام مذاکره با سازنده تصویر عددی شفافی مقابل خود داشته باشید.
مثال عددی کوتاه برای مذاکره
برای جمعبندی، میتوان از یک مثال ساده و کاملاً آموزشی استفاده کرد.
-
زمین: ۴۰۰ متر
-
تعداد واحدها: ۳ واحد با متراژهای ۸۰، ۱۲۰ و ۲۰۰ متر (جمع ۴۰۰ متر مفید فرضی)
-
قدرالسهم زمین (تقریبی در صورت نبود سند تفکیکی):
-
واحد ۸۰ متری: ۸۰×۴۰۰÷۴۰۰=۸۰ متر عرصه
-
واحد ۱۲۰ متری: ۱۲۰×۴۰۰÷۴۰۰=۱۲۰ متر عرصه
-
واحد ۲۰۰ متری: ۲۰۰×۴۰۰÷۴۰۰=۲۰۰ متر عرصه
-
-
فرض تراکم: ۳۶۰٪ → بنای نوساز حدود ۱۴۴۰ متر زیربنا (شامل مشاعات)
در مذاکره مشارکت، طرفین میتوانند سهم هر مالک از بنای جدید را متناسب با سهم عرصه او و شرایط روز بازار بهطور تقریبی تعیین کنند. در این سناریو، صاحب واحد ۸۰ متری منطقی است سهم کمتری بگیرد و مالک واحد ۲۰۰ متری سهم بیشتری از واحدهای نوساز داشته باشد. این اعداد فقط سناریوی مذاکره هستند؛ رقم نهایی سهم از واحدهای نوساز در قرارداد، نتیجه توافق کتبی مالک و سازنده و تأیید حقوقی است، نه خروجی یک فرمول قطعی.
هشدار
«هیچ فرمولی جای قرارداد شفاف و نظر کارشناس رسمی را نمیگیرد؛ این فرمولها فقط برای این است که پای میز مذاکره، دستتان خالی نباشد و بدانید درباره چه نسبتی صحبت میکنید.»
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.