سود مشارکت در ساخت و تأثیر نسبت فضای مفید به مشاع

مشارکت در ساخت یکی از روش‌های رایج و پرطرفدار در ساخت‌وساز شهری است که طی آن مالک زمین و سازنده (یا سرمایه‌گذار) با هم توافق می‌کنند تا در ازای سهم مشخصی از واحدهای ساخته‌شده، یک پروژه مشترک را اجرا کنند. در این میان، نسبت فضای مفید به مشاع، به عنوان یک شاخص کلیدی، نقش مهمی در تعیین ارزش نهایی واحدها، قیمت فروش، و در نهایت سهم و سود هر یک از طرفین مشارکت ایفا می‌کند. از طرفی بین سود مشارکت و نسبت فضا رابطه مستقیمی وجود دارد.

مشارکت در ساخت چیست؟

مشارکت در ساخت یک قرارداد میان مالک و سازنده است که طی آن مالک زمین یا ملک کلنگی خود را در اختیار می‌گذارد. سازنده (یا سرمایه‌گذار) مسئولیت طراحی، ساخت، دریافت مجوز، و تأمین هزینه‌های پروژه را برعهده می‌گیرد.

در پایان پروژه، طرفین بر اساس توافق اولیه، مالکیت تعدادی از واحدهای نوساز را بین خود تقسیم می‌کنند.

برای اطلاعات بیشتر، مقاله‌ ما در مورد مشارکت در ساخت رو از دست ندید.

فضای مفید و مشاع در مشارکت چه اهمیتی دارد؟

فضای مفید:

متراژی است که در سند هر واحد ثبت شده و قابل فروش است. خریداران تنها حاضرند بابت متراژ مفید پول پرداخت کنند.

فضای مشاع:

فضای مشاع (غیرمفید)، به تمامی فضاهایی گفته می‌شود که بین ساکنین مشترک است (مانند راه‌پله، لابی، آسانسور، حیاط، پشت‌بام، تأسیسات). این فضاها در سند درج نمی‌شود و قابل فروش نیست.

هرچه نسبت فضای مفید بالاتر باشد، ارزش واحدها بیشتر و سود پروژه بالاتر خواهد بود.

تأثیر نسبت مفید به مشاع در قراردادهای مشارکت

در پروژه‌های مشارکتی، طرفین عموماً درصد مشخصی از کل بنا (زیربنا) را به‌عنوان سهم دریافت می‌کنند. اما:

• اگر نسبت فضای مفید به مشاع پایین باشد:

کل زیربنا زیاد است ولی سهم واقعی (قابل فروش) کاهش می‌یابد.

واحدها بزرگ‌تر دیده می‌شوند ولی فروش دشوارتر است.

سازنده و مالک هر دو متضرر می‌شوند.

• اگر نسبت مفید بالا باشد:

متراژ مفید قابل فروش افزایش می‌یابد.

تعداد واحدها و ارزش ریالی آن‌ها بیشتر می‌شود.

سازنده و مالک سود بالاتری می‌برند.

مثال واقعی:

فرض کنید زیربنای یک پروژه ۱۰۰۰ متر است.

اگر قیمت فروش هر متر 50 میلیون باشد:

• در طراحی ضعیف = 700 × 50 = 35 میلیارد تومان
• در طراحی بهینه = 830 × 50 = 41.5 میلیارد تومان

یعنی فقط با بهینه‌سازی طراحی، بیش از ۶.۵ میلیارد سود بیشتر نصیب طرفین می‌شود.

چگونه در پروژه‌های مشارکتی نسبت مفید را افزایش دهیم؟

سود مشارکت و نسبت فضا مفید به مشاع با کمک موارد زیر افزایش می یابد.

1. استفاده از مشاور معماری حرفه‌ای

   • طراحی پلان‌های فشرده، کاهش راهروها، تجمیع آسانسورها و پله‌ها.

2. نظارت سازنده بر طراحی و نقشه‌ها

   • بسیاری از سازندگان تازه‌کار طراحی را به معمار می‌سپارند بدون بررسی سودآوری.

3. کاهش مشاعات غیرضروری

   • لابی‌های بزرگ، حیاط‌های بی‌استفاده، رمپ‌های دوبل، و مشاعات لوکس ولی بی‌مصرف را حذف یا کوچک کنید.

4. مذاکره برای تعیین سهم براساس فضای مفید

   • برخی قراردادهای مشارکت به‌جای درصد از کل زیربنا، بر اساس متراژ مفید قابل فروش تنظیم می‌شوند که بسیار منطقی‌تر است.

پیشنهادات حقوقی و قراردادی

• در قرارداد مشارکت، حتماً مشخص شود که سهم مالک و سازنده از فضای مفید تعیین می‌شود نه کل زیربنا.

• به‌صراحت قید شود که فضاهای مشاع، پارکینگ، انباری و تأسیسات جزو سهم‌بندی نشوند.

• ضمیمه کردن نقشه‌های معماری به قرارداد باعث شفاف‌سازی حقوق طرفین می‌شود.

نسبت مفید به مشاع ایده‌آل در پروژه‌های مشارکت در ساخت

نکات تکمیلی را می توانید در مقاله محاسبه سود و زیان به کمک ضریب مشاعات بخوانید.

نتیجه‌گیری

در پروژه‌های مشارکت در ساخت، طراحی هوشمندانه و توجه به نسبت فضای مفید به مشاع، رمز موفقیت و سودآوری بالاست. سازنده و مالک هر دو باید در مرحله طراحی به این نسبت توجه کنند، چرا که سود واقعی، نه در درصد مشارکت، بلکه در قابلیت فروش و بهره‌برداری واحدها نهفته است.