سود مالک در مشارکت؛ سهم واقعی چیست و کمیسیون قرارداد چگونه محاسبه میشود؟

سود مالک در مشارکت؛ سهم واقعی چیست و کمیسیون قرارداد چگونه محاسبه میشود؟
وقتی صحبت از مشارکت در ساخت به میان میآید، اغلب نگاهها به سمت سهم سازنده و هزینه ساخت میرود. اما حقیقت این است که سود مالک در مشارکت، اگر درست محاسبه و مدیریت شود، میتواند بسیار بیشتر از آن چیزی باشد که در نگاه اول به نظر میرسد.
در این مقاله قصد داریم از زاویهای متفاوت، موضوع سود مالک در مشارکت را بررسی کنیم؛ با تمرکز بر یکی از جزئیات مهم و گاه بحثبرانگیز: محاسبه کمیسیون قرارداد مشارکت و نحوه مواجهه با آن. این مقاله بر پایه تجربه و تحلیلهای میدانی نوشته شده و در عین حال، نگاه حقوقی، فنی و انسانی به آن دارد.
اگر با اصول کلی مشارکت در ساخت آشنا نیستید، می توانید ابتدا مشارکت در ساخت را بخوانید.
سود مالک در مشارکت؛ فراتر از یک درصد سهم
قبل از ورود به بحث کمیسیون، باید تصویر روشنی از «سود واقعی مالک» در یک قرارداد مشارکت داشته باشیم.
در مشارکت در ساخت، مالک زمین یا ملک کلنگی خود را در اختیار سازنده قرار میدهد و در ازای آن، تعدادی واحد نوساز دریافت میکند. این واحدها معمولاً درصدی از کل پروژه هستند که بسته به توافق، مکان، متراژ، تراکم منطقه و شرایط قرارداد بین ۴۰ تا ۶۰ درصد متغیر است.
اما سود واقعی مالک فقط همین نیست:
سود مالک از چند جهت حاصل میشود:
- افزایش ارزش ملک از کلنگی به نوساز
- رشد قیمت منطقه در طول دوره ساخت
- سود فروش نقدی یا اقساطی واحدها پس از ساخت
- بهرهبرداری از واحدها (رهن، اجاره یا سکونت شخصی)
- پرهیز از خواب سرمایه و درگیر نشدن در اجرای پروژه
بنابراین، سود مالک در مشارکت، یک سود ترکیبی است؛ ترکیبی از سود سرمایه، سود بازاری و سود بهرهبرداری.
نقش مشاور املاک در افزایش سود مالک
یکی از نکات کلیدی که گاهی نادیده گرفته میشود، نقش مؤثر مشاورین املاک در شناسایی و تنظیم قراردادهای مشارکتی است.
یک فایل مناسب مشارکتی اگر از طریق املاک حرفهای و آگاه معرفی شود، میتواند:
- شرایط را کاملاً شفاف کند
- طرف مقابل (سازنده) را اعتبارسنجی کند
- در تنظیم بندهای قرارداد، منافع مالک را در نظر بگیرد
- حتی بعد از عقد قرارداد، در پیگیری اجرا و حل اختلافها نقش داشته باشد
اما در این میان یک سوال مهم وجود دارد:
کمیسیون قرارداد مشارکت چگونه محاسبه میشود؟
روش پیشنهادی برای محاسبه کمیسیون قرارداد مشارکت
برخلاف معاملات خرید و فروش ملک، قرارداد مشارکت در ساخت تعرفه رسمی مشخصی برای کمیسیون ندارد. همین موضوع باعث سردرگمی سازندهها و گاهی نارضایتی مالکان میشود.
پیشنهاد ما:
محاسبه کمیسیون مشارکت بر پایهی ۲ درصد از سهم سازنده پس از ساخت باشد.
مثال واقعی:
فرض کنید ارزش ملک مشارکتی ۳۰ میلیارد تومان است و سهم سازنده از پروژه پس از ساخت، معادل ۲۰ میلیارد تومان میشود.
در این صورت، کمیسیون معادل ۲ درصد از ۲۰ میلیارد است:
۴۰۰ میلیون تومان
این مبلغ، به مشاور املاکی که پروژه را معرفی، پیگیری و به عقد قرارداد رسانده، تعلق میگیرد.
مزیت این روش چیست؟
۱. شفاف است: همهچیز عددی و قابل محاسبه است
۲. قابل تنظیم در قرارداد است و تبدیل به اختلاف نمیشود
۳. بر مبنای ارزش نهایی پروژه است، نه ارزش اولیه زمین
۴. هم سازنده و هم مالک درک دقیقی از ماجرا دارند
کمیسیون مشارکت در ساخت، اگر به شکل دقیق و منصفانه محاسبه شود، نهتنها مانع سود مالک نیست، بلکه پروژه را حرفهایتر جلو میبرد.
نقش مالک در کنترل کمیسیون و جلوگیری از ضرر
مالک باید قبل از امضای قرارداد مشارکت، نکات زیر را بررسی کند:
- بررسی سابقه مشاور املاک
- پرسوجو از قراردادهای قبلی و رضایتنامههای طرفین
- اطلاع کامل از درصد سهم خود و سازنده
- برآورد ارزش نهایی واحدها (با قیمت روز منطقه)
- ثبت کمیسیون بهصورت دقیق در قرارداد
برای آگاهی از نظر سازندگان در مورد کمیسیون مشارکت در ساخت، می توانید مقاله نحوه محاسبه کمیسیون قرارداد مشارکت را نیز بخوانید.
ابزار محاسبه سود مالک در مشارکت
برای محاسبه دقیقتر، میتوان از این فرمول استفاده کرد:
سود مالک = (ارزش نهایی واحدهای دریافتی پس از ساخت) - (ارزش فعلی ملک کلنگی + هزینههای جانبی مشارکت)
این محاسبه به مالک کمک میکند تا بتواند بهتر با مشاور، سازنده یا تیم حقوقی وارد مذاکره شود و سهم واقعی خود را بشناسد.
چالشهای رایج و پیشنهادهای کاربردی
۱. اختلاف بر سر مبلغ کمیسیون
پیشنهاد: تعیین عدد ثابت در قرارداد
۲. برداشت اشتباه مالک از وظایف مشاور
پیشنهاد: ثبت دقیق مسئولیتهای مشاور در متن قرارداد
۳. عدم پرداخت بهموقع کمیسیون توسط سازنده
پیشنهاد: ایجاد بند ضمانت اجرایی برای پرداخت در زمان مشخص (مثلاً همزمان با صدور جواز)
سود مالک در مشارکت، با محاسبه درست کمیسیون بیشتر میشود
برخی مالکان تصور میکنند که پرداخت کمیسیون به مشاور، از سود آنها کم میکند. اما اگر نگاه حرفهای داشته باشیم، متوجه میشویم که:
- مشاور حرفهای، جلوی خطاهای حقوقی و اجرایی را میگیرد
- بسیاری از قراردادهای ناموفق، به دلیل نداشتن مشاور مطمئن بودهاند
- سود مالک با قرارداد حرفهای، افزایش پیدا میکند؛ نه کاهش
نتیجهگیری:
سود مالک در مشارکت فقط سهم فیزیکی نیست؛ بلکه ترکیبی از سود سرمایهگذاری، رشد ارزش ملک و سود معاملهای است.
پرداخت منصفانه کمیسیون (مثلاً ۲ درصد از سهم سازنده) نهتنها از سود نمیکاهد، بلکه باعث اجرای صحیح پروژه میشود.
حضور مشاور حرفهای در فرآیند مشارکت، به سود بیشتر مالک و موفقیت پروژه کمک میکند.
ما به شما کمک میکنیم سهم دقیقتان را بشناسید، قرارداد حرفهای ببندید و بیشترین سود ممکن را کسب کنید.
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.