متراژ زمین و خطای محاسبه سود ساخت؛ چرا زمین بزرگ‌تر همیشه بهتر نیست؟

برای سازنده و سرمایه‌گذار در مشارکت در ساخت، زمین بزرگ‌تر همیشه به معنی سود بیشتر نیست. اقتصاد مقیاس در ساخت، بعد از یک نقطه، دچار بازده نزولی می‌شود و خواب سرمایه و ریسک را بالا می‌برد. نتیجه اینکه سود ساخت، هم در درصد و هم در سرعت گردش سرمایه، کاهش پیدا می‌کند.

۱. نقطه بهینه متراژ؛ از جایی به بعد سود درصدی می‌ریزد

سود ساخت، تابع «نسبت قیمت زمین به قیمت نوساز» و «تراکم قابل ساخت» است؛ نه صرفاً متراژ زمین.
در یک مثال واقعی، با حدود ۴۴ درصد افزایش سرمایه‌گذاری (زمین گران‌تر)، فقط ۴.۳ درصد به سود اضافه شده است؛ یعنی بازده درصدی افت کرده است.​
وقتی قیمت زمین آن‌قدر بالا می‌رود که اختلافش با قیمت هر متر نوساز زیاد می‌شود، صرفه اقتصادی ساخت پایین می‌آید.

مثال ذهنی کوتاه

روی ۳۰۰ متر، ۶ واحد می‌سازید و ۳۰٪ سود می‌گیرید.
روی ۶۰۰ متر، ۱۲ واحد می‌سازید و سودتان ۳۳٪ می‌شود.
سرمایه را دو برابر خوابانده‌اید، اما فقط ۳ واحد درصد سود بیشتر گرفته‌اید. این یعنی بازده سرمایه افت کرده، هرچند سود ریالی بزرگ‌تر شده است.​

۲. اقتصاد مقیاس در ساخت؛ تا کجا همراه شماست؟

بعضی هزینه‌ها با بزرگ‌شدن پروژه سرشکن می‌شوند؛ مثل طراحی، تجهیز کارگاه، بخشی از مدیریت و بعضی مجوزها. این ظاهر ماجراست و به نفع زمین بزرگ‌تر است.
>اما از یک مقیاس به بعد، هزینه‌های شهرداری، بیمه، مالیات، نظارت و استانداردها در پروژه‌های بزرگ‌تر، سنگین‌تر و پیچیده‌تر می‌شود و این مزیت را خنثی می‌کند.
در پروژه‌های بزرگ و شاخص، معمولاً مصالح باکیفیت‌تر، نیروی ماهرتر و مدیریت حرفه‌ای‌تر استفاده می‌شود و حاشیه امن شما در برابر نوسان قیمت‌ها کم‌تر می‌شود.

نتیجه: اقتصاد مقیاس تا یک آستانه کمک می‌کند؛ بعد از آن، افزایش مقیاس لزوماً بازده درصدی را بهتر نمی‌کند.

۳. خواب سرمایه در زمین‌های بزرگ؛ دشمن پنهان سود

ملک و ساختمان مثل طلا و دلار نیست که سریع نقد شود. هرچه عدد پروژه بزرگ‌تر باشد، زمان فروش و نقد شدن سرمایه معمولاً طولانی‌تر است.​
در بازار ایران، پروژه‌های چند ده میلیاردی معمولاً فروش کندتری دارند. همین خواب سرمایه، سازنده را مجبور می‌کند قیمت نهایی را بالاتر بگذارد تا تأخیر در برگشت پول را جبران کند.​

اما برای خود سازنده، این یعنی:

• ریسک قفل‌شدن سرمایه در دوره رکود

• از دست دادن فرصت پروژه‌های کوچک‌تر و چابک‌تر

• افزایش هزینه فرصت؛ چون می‌توانستید همین سرمایه را در دو یا سه پروژه کوچک‌تر با گردش سریع‌تر بچرخانید

اگر در یک پروژه کوچک، سرمایه در ۲ سال برگردد و در پروژه بزرگ مشابه، در ۴ سال، حتی با سود ریالی بیشتر، نرخ بازده سالانه شما ممکن است پایین‌تر باشد.

۴. دو خطای رایج در محاسبه سود روی زمین‌های بزرگ

اولین خطا، تمرکز فقط روی «سود ریالی» است؛ مثلاً می‌گویند این پروژه ۵ میلیارد سود داد. معیار درست، «درصد سود نسبت به کل سرمایه» و «زمان برگشت سرمایه» است.

خطای دوم، تعمیمِ یک فرمول ثابت است؛ یعنی اگر روی ۳۰۰ متر جواب داده، روی ۸۰۰ متر هم همان باشد. در عمل:

• نسبت قیمت زمین به نوساز، در متراژها و موقعیت‌های مختلف فرق می‌کند.

• ریسک فروش، تخفیف‌های پایانی و واحدهای مانده، در پروژه‌های بزرگ‌تر شدیدتر است.​

در یک نمونه تحلیلی، با رشد سرمایه از ۱۱.۱۶ به ۱۶.۲ میلیارد، فقط چند درصد به حاشیه سود اضافه شده است. یعنی اقتصاد مقیاس، در سطح سود درصدی تقریباً خنثی شده است.​

۵. برای سازنده و سرمایه‌گذار؛ متراژ «هوشمند» یعنی چه؟

برای انتخاب متراژ زمین، به جای «هرچه بزرگ‌تر بهتر»، این فیلترها را بگذارید:

• نسبت قیمت زمین به قیمت هر متر نوساز در همان منطقه: اگر زمین بیش از حدود ۱۵ تا ۲۵٪ بالاتر از نوساز است، با احتیاط وارد شوید؛ در این محدوده، حاشیه سود ساخت معمولاً در حال کاهش است.

• توان نقدینگی و برنامه خروج: اگر بازار منطقه کشش پروژه‌های چند ده میلیاردی ندارد، زمین خیلی بزرگ یعنی خواب سرمایه و حبس نقدینگی.

• ضوابط شهرداری و حداقل متراژ: اول حداقل متراژ لازم برای پروانه و تعداد واحد اقتصادی را تأمین کنید، بعد به بزرگ‌تر کردن فکر کنید.

استراتژی شما هم تعیین‌کننده است:

• اگر سازنده‌ـ‌سرمایه‌گذار چابک هستید، معمولاً دو تا سه پروژه متوسط پشت سر هم، نرخ بازده سالانه بهتری از یک پروژه بسیار بزرگ و کند می‌دهد.

• اگر سرمایه‌گذار بلندمدت با نقدینگی بالایید، می‌توانید بخشی از سود را فدای برندینگ و پروژه بزرگ‌تر کنید؛ اما باز هم باید نسبت سود به زمان را دقیق بررسی کنید.