ریسک‌ها و چالش‌های احتمالی در قراردادهای مشارکت در ساخت و تأثیر آن بر سود مالک
ریسک‌ها و چالش‌های احتمالی در قراردادهای مشارکت در ساخت و تأثیر آن بر سود مالک
مشارکت در ساخت یکی از روش‌های رایج برای نوسازی املاک قدیمی است که در آن مالک زمین و سازنده با هم همکاری می‌کنند. در این مدل، مالک با واگذاری زمین، بدون پرداخت هزینه‌های ساخت، در پروژه سهیم می‌شود. اما این روش علاوه بر مزایا، ریسک‌هایی نیز دارد که می‌تواند بر سود مالک تأثیر بگذارد. در این مقاله به بررسی این چالش‌ها و تأثیر آن بر منافع مالک می‌پردازیم.
اینجا بیشتر در مورد مشارکت در ساخت بدانیم.
۱. ریسک‌های حقوقی و قراردادی
الف) مشکلات سند و مالکیت
گاهی ممکن است سند ملک مشکلاتی مانند اوقافی بودن، در رهن بودن، یا مشکلات وراثتی داشته باشد که مانع از اجرای قرارداد شود.
🔹 تأثیر بر سود مالک: اگر به دلیل مشکلات حقوقی، پروژه متوقف شود، مالک نه‌تنها سودی کسب نمی‌کند، بلکه ممکن است ارزش ملک کاهش یابد.
ب) قرارداد نامناسب
در صورتی که قرارداد مشارکت به‌درستی تنظیم نشود، ممکن است منافع مالک تأمین نشود و سهم او از پروژه کمتر از حد انتظار باشد.
🔹 تأثیر بر سود مالک: بدون قرارداد دقیق، مالک ممکن است در تعیین درصد مشارکت، نوع واحدهای دریافتی یا مسئولیت‌های سازنده دچار ضرر شود.
ج) اختلاف با سازنده
اختلافات بین مالک و سازنده در مواردی مانند تأخیر در اجرای پروژه، نحوه تقسیم واحدها و کیفیت ساخت ممکن است پیش بیاید.
🔹 تأثیر بر سود مالک: این اختلافات می‌تواند باعث طولانی شدن پروژه و کاهش سود مالک شود.
۲. ریسک‌های مالی و اقتصادی
الف) افزایش هزینه‌های ساخت
در طول پروژه ممکن است قیمت مصالح و دستمزدها افزایش یابد که بر هزینه‌های کلی پروژه اثر می‌گذارد.
🔹 تأثیر بر سود مالک: افزایش هزینه‌ها ممکن است باعث کاهش کیفیت ساخت یا تأخیر در پروژه شود که در نهایت ارزش واحدهای مالک کاهش می‌یابد.
ب) رکود بازار مسکن
اگر بازار مسکن در زمان اتمام پروژه در رکود باشد، فروش واحدها با قیمت مناسب دشوار خواهد بود.
🔹 تأثیر بر سود مالک: در این شرایط، مالک مجبور می‌شود برای فروش یا اجاره واحدهای خود زمان بیشتری صبر کند که باعث کاهش سود نهایی او می‌شود.
ج) کمبود نقدینگی سازنده
اگر سازنده با مشکل مالی مواجه شود، ممکن است در میانه پروژه کار را متوقف کند یا به‌دلیل کمبود بودجه، کیفیت ساخت را کاهش دهد.
🔹 تأثیر بر سود مالک: در صورت توقف پروژه، مالک باید به دنبال سازنده جدید باشد یا هزینه‌های تکمیل را خود تقبل کند که سود او را کاهش می‌دهد.
۳. ریسک‌های اجرایی و فنی
الف) تأخیر در صدور مجوزها
اخذ مجوزهای شهرداری، تغییرات در قوانین ساخت‌وساز یا مشکلات تأمین پارکینگ می‌تواند پروژه را دچار تأخیر کند.
🔹 تأثیر بر سود مالک: طولانی شدن روند اخذ مجوزها می‌تواند باعث تأخیر در شروع پروژه و در نتیجه کاهش ارزش زمانی سرمایه مالک شود.
ب) کاهش کیفیت ساخت
برخی سازندگان برای کاهش هزینه‌های خود از مصالح بی‌کیفیت استفاده می‌کنند که ارزش واحدهای نهایی را پایین می‌آورد.
🔹 تأثیر بر سود مالک: اگر کیفیت ساخت پایین باشد، واحدهای مالک با قیمت کمتری در بازار معامله خواهند شد.
ج) عدم تحویل واحدها در زمان مقرر
برخی سازندگان پروژه را به موقع تحویل نمی‌دهند که باعث تأخیر در بهره‌برداری مالک از واحدهایش می‌شود.
🔹 تأثیر بر سود مالک: تأخیر در تحویل باعث افزایش هزینه‌های مالک، مانند اجاره موقت یا فرصت از دست رفته برای فروش به موقع، می‌شود.
۴. چالش‌های مربوط به تقسیم واحدها
الف) انتخاب واحدهای نامناسب
در برخی قراردادها، سهم مالک به نحوی تعیین می‌شود که واحدهای کم‌نور، کوچک‌تر یا در طبقات پایین‌تر به او اختصاص می‌یابد.
🔹 تأثیر بر سود مالک: اگر واحدهای مالک ارزش کمتری نسبت به واحدهای سازنده داشته باشند، سود نهایی او کاهش می‌یابد.
ب) عدم تناسب درصد مشارکت با ارزش ملک
گاهی درصد مشارکت به درستی محاسبه نمی‌شود و مالک سهم کمتری نسبت به ارزش واقعی ملک خود دریافت می‌کند.
🔹 تأثیر بر سود مالک: اگر درصد مشارکت کمتر از ارزش زمین باشد، مالک در این معامله متضرر خواهد شد.
۵. راهکارهایی برای کاهش ریسک و افزایش سود مالک
وضعیت حقوقی و ثبتی ملک را پیش از انعقاد قرارداد بررسی شود.
قرارداد را دقیق و با کمک وکیل متخصص در مشارکت در ساخت تنظیم شود.
سازنده معتبر با سابقه موفق در پروژه‌های قبلی انتخاب شود.
جزئیات زمان‌بندی و کیفیت ساخت در قرارداد مشخص شود.
ضمانت‌های اجرایی برای تعهدات سازنده تعیین شود.
وضعیت بازار مسکن و زمان مناسب برای انعقاد قرارداد بررسی شود.
نتیجه‌گیری
مشارکت در ساخت می‌تواند برای مالک سودآور باشد، اما ریسک‌های متعددی نیز دارد که می‌تواند سود او را کاهش دهد. با بررسی دقیق این چالش‌ها و استفاده از راهکارهای مناسب، مالک می‌تواند ریسک‌ها را کاهش داده و حداکثر سود را از قرارداد مشارکت در ساخت کسب کند.
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.