رفع دغدغه ساختمان ساز
در پروسه ساختمان سازی مخصوصا برای سازنده‌هایی که چند پروژه به صورت همزمان پیش می‌برند، رفع دغدغه ساختمان ساز از موضوعات مهم به شمار می‌روند. سازنده مسئولیت‌های متعددی دارد که گاهی از توان یک فرد خارج است بنابراین باید راه حلی برای این شرایط داشته باشیم.
چگونه از دغدغه‌های ساختمان ساز کم کنیم؟
برای کم کردن دغدغه‌های یک ساختمان ساز دو راه حل پیشنهادی دارم. هر کدام از این راه حل‌ها را در ادامه به تفصیل بررسی خواهیم کرد.
راه حل اول: استخدام مدیر پروژه یا سرپرست کارگاه
مدیر پروژه و یا سرپرست کارگاه یک سری مسئولیت‌های ساختمان ساز را بر عهده می‌گیرد و از حجم کاری سازنده کم می‌کند. حال سوال مهمی که وجود دارد این است که این فرد باید چه خصوصیاتی داشته باشد؟
فردی که به عنوام مدیر پروژه و یا سرپرست کارگاه استخدام می‌کنید باید:
- جوان باشد.
- انگیزه پیشرفت داشته باشد.
- رزومه اجرایی داشته باشد.
- ترجیحاً تحصیلات مرتبط داشته باشد. (مثل عمران یا معماری)
سوال بعدی این است که ما چه کارهایی را می‌توانیم و چه کارهایی را نمی‌توانیم به مدیر پروژه واگذار کنیم تا باعث رفع دغدغه ساختمان ساز شود؟
تدارکات
تمام مسئولیت‌هایی که در پست مسئولیت‌های ساختمان ساز به آنها اشاره کردیم به جز تدارکات را می‌توان به مدیر پروژه یا سرپرست کارگاه سپرد. تدارکات معمولا فساد می‌آورد حتی اگر فردی که استخدام کردیم فرد سالمی باشد باز هم امکان لغزش وجود دارد. تامین کنندگان ممکن است با پیشنهاد پورسانت یا حق معرفی سلامت کاری او را به خطر بیندازند.
کار اداری
کار اداری از مواردی است که نمی‌توان به مدیر پروژه سپرد. به این دلیل که لازم است خودمان در جریان کارها باشیم.
بازار گردی
مسئولیت بازار گردی با خود سازنده است و نباید برای رفع دغدغه ساختمان ساز آن را به سرپرست کارگاه سپرد.
حسابداری
از دیگر مورادی که نمی‌توان آن را به مدیر پروژه سپرد حسابداری است. این مورد هم باید توسط خود سازنده مدیریت شود.
نظارت عالیه
نظارت عالیه به معنای نظارتی است که بر روی کل پروژه داریم و تمام بخش‌های پروژه را کنترل می‌کنیم. گاهی مدیر پروژه به این دلیل که دائم در پروژه حضور دارد و تمام پیمانکاران، فرآیند اجرا و دیگر نکات را کنترل می‌کند، ممکن است بعضی مشکلات از چشمش پوشیده بمانند. سازنده با نظارت عالیه این مشکلات را حل می‌کند. این مورد نیز بر عهده خود سازنده و غیر قابل واگذاری است.
راه حل دوم: مدیریت پیمان
دومین راه حل برای رفع دغدغه ساختمان ساز، مدیریت پیمان است. در این روش سازنده، ساخت ساختمان را به پیمانکار می‌دهد و پیمانکار بر روی همه هزینه‌های ساخت یک درصدی به عنوان کارمزد دریافت می‌کند. این درصد چیزی حدود 10 تا 15 درصد است.
پیمانکاری که پروژه را به او مدیریت پیمان می‌دهید باید با تجربه باشد و در رزومه‌اش کار اجرایی داشته و پروژه را به اتمام رسانده باشد. مانند مورد قبلی جوان بودن، انگیزه و تحصیلات مرتبط داشتن نیز مهم است.
بایدها و نبایدهای مدیریت پیمان
در بخش قبلی 5 مورد را مشخص کردیم که نمی‌توان به مدیر پروژه سپرد اما در مدیریت پیمان حسابداری، تدارکات و کار اداری را می‌توانیم به سرپرست واگذار کنیم. بازار گردی و نظارت عالیه را باید خودمان به عنوان سازنده انجام دهیم.
منافع پیمان مدیریت و سازنده در تضاد است. به این معنی که هر چقدر هزینه‌های سازنده بالا برود درآمد پیمانکار بالاتر می‌رود و بالعکس. برای اینکه بتوان هزینه‌ها را کنترل کرد بهتر است یک سقف هزینه مشخص کنیم. معمولاً افرادی که پیمان مدیریت می‌گیرند در ابتدای کار یک عدد معقولی مثلا 7 یا 5 میلیارد تومان پیشنهاد می‌کنند. شما هم به عنوان سازنده یک برآورد نسبی از هزینه داشته باشید و بگویید من برای این پروژه مثلاً 10 میلیارد هزینه می‌کنم و بیشتر از آن دیگر شما درصدی دریافت نخواهید کرد. در این صورت اگر پیمانکار هزینه‌ها را افزایش دهد دیگر برایش سودی ندارد زیرا کارمزدی دریافت نمی‌کند. به این روش می‌توانیم تضاد بین منافع دو طرف را کنترل کنیم.
مورد بعدی این است که 50 درصد کارمزد مدیریت پیمان را در حین پروژه پرداخت کنید و 50 درصد باقی مانده را بگذارید برای وقتی که پروژه را به شما تحویل داد. زمانی که پروژه کامل و به مرحله بهره برداری رسید، یعنی می‌توانستید در آن ساکن شوید، 50 درصد باقی مانده را پرداخت کنید.
نکته آخر، حتما در قرارداد مدیریت پیمان ذکر کنید که پیمانکار باید حضور فیزیکی 100 درصدی بر سر پروژه داشته باشد. گاهی اوقات افرادی که مدیریت پیمان می‌گیرند چند پروژه همزمان دارند و بر سر هر پروژه زمان محدودی حضور دارند. این موضوع منافع سازنده را به خطر می‌اندازد و مشکلات زیادی در ورود و خروج مصالح و مسئولیت‌هایی که ساختمان ساز دارد به وجود می‌آورد.
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.