هزینه های برعهده سازنده در قرارداد مشارکت در ساخت
در قرارداد مشارکت در ساخت، معمولاً سازنده وظیفه دارد که هزینه‌های مشارکت در ساخت را بر عهده بگیرد. این هزینه‌ها شامل هزینه‌های مستقیم ساخت، هزینه‌های اداری و قانونی، و هزینه‌های غیرمستقیم است که در ادامه به تفصیل بررسی می‌شوند.
۱. هزینه‌های مربوط به مجوزها و پروانه ساخت
- اخذ پروانه ساخت: هزینه‌ای که به شهرداری پرداخت می‌شود (شامل عوارض تراکم و کاربری).
- نقشه‌کشی و طراحی: شامل هزینه‌های طراحی معماری، سازه، تأسیسات مکانیکی و برقی.
- عوارض شهرداری: مانند عوارض نوسازی و مالیات مربوطه.
- هزینه بیمه کارگران: بیمه مسئولیت ساختمانی برای پوشش حوادث.
- هزینه نظام مهندسی: شامل تأیید نقشه‌ها و نظارت مهندسان.
۲. هزینه‌های ساختمانی
- خرید مصالح ساختمانی: سیمان، آهن، آجر، کاشی، گچ، سرامیک و… .
- دستمزد پیمانکاران و کارگران: پرداخت هزینه‌های اجرای کار شامل مراحل خاک‌برداری، فونداسیون، اسکلت، دیوارچینی، گچ‌کاری و نازک‌کاری.
- تجهیزات ساختمانی: خرید یا اجاره تجهیزات و ماشین‌آلات مانند جرثقیل، میکسر و قالب‌بندی.
۳. هزینه‌های مربوط به انشعابات
- حق انشعاب آب، برق و گاز: هزینه‌های مربوط به نصب انشعابات جدید برای ساختمان.
- حق تفکیک کنتورها: تفکیک کنتورهای برق، گاز و آب برای واحدهای جدید.
۴. هزینه‌های تکمیلی (نازک‌کاری و تجهیزات داخلی)
- دکوراسیون داخلی: شامل کابینت، شیرآلات، رنگ‌آمیزی یا کاغذ دیواری، سقف کاذب و… .
- سیستم‌های گرمایش و سرمایش: نصب پکیج، کولر، رادیاتور و فن‌کوئل.
- نورپردازی و روشنایی: خرید و نصب چراغ‌ها و سیستم‌های روشنایی.
- کف‌پوش: خرید و نصب پارکت، سنگ یا سرامیک.
- درب و پنجره: هزینه نصب درب‌های ضدسرقت و پنجره‌های دوجداره.
۵. هزینه‌های مشاوره و اداری
- هزینه مشاور حقوقی: برای تنظیم قرارداد و حل اختلافات احتمالی.
- هزینه مشاور پروژه: برای مدیریت پروژه و نظارت بر اجرای کار.
- هزینه ثبت قرارداد: در دفاتر اسناد رسمی و یا سایر مراجع قانونی.
۶. سایر هزینه‌ها
- تخریب ساختمان قدیمی: شامل هزینه‌های تخریب، حمل نخاله‌ها و مجوز تخریب.
- هزینه‌های ضمانت و بیمه: شامل ضمانت‌های بانکی یا بیمه‌های مربوط به پروژه.
- هزینه تبلیغات: در صورت فروش واحدها، ممکن است بخشی از هزینه‌های بازاریابی نیز بر عهده سازنده باشد.
جزئیات دقیق هزینه‌ها در قراردادهای مشارکت در ساخت بسته به توافق طرفین و شرایط منطقه‌ای ممکن است تغییر کند. به همین دلیل، در تنظیم قرارداد، درج دقیق این موارد و تعیین مسئولیت هر طرف اهمیت زیادی دارد.
برای مثال، هزینه‌های مشارکت در ساخت برای یک زمین مسکونی با کاربری ۵ طبقه در منطقه متوسط تهران با متراژ زمین ۳۰۰ مترمربع و ضریب تراکم منطقه‌ای متوسط در جدول زیر آورده شده است.
این هزینه‌ها تخمینی هستند و برای اطلاعات دقیق‌تر باید به شهرداری و مشاوران پروژه مراجعه کنید:
جدول هزینه های تخمینی
| ردیف | شرح هزینه | مقدار تقریبی (تومان) | توضیحات |
| ۱ | اخذ پروانه ساخت | ۴۰۰ تا ۷۰۰ میلیون | عوارض شهرداری، تراکم و تغییر کاربری (بر اساس منطقه و متراژ). |
| ۲ | هزینه نقشه‌کشی و طراحی | ۱۵۰ تا ۲۵۰ میلیون | شامل طراحی معماری، سازه و تأسیسات. |
| ۳ | عوارض نظام مهندسی | ۵۰ تا ۸۰ میلیون | تأیید و نظارت توسط سازمان نظام مهندسی. |
| ۴ | بیمه کارگران و مسئولیت مدنی | ۵۰ تا ۱۰۰ میلیون | هزینه بیمه برای کل پروژه. |
| ۵ | تخریب و حمل نخاله | ۸۰ تا ۱۲۰ میلیون | هزینه تخریب ساختمان قدیمی و حمل نخاله به محل دفع مجاز. |
| ۶ | خرید مصالح ساختمانی | ۱۲ تا ۱۵ میلیون به ازای هر مترمربع | اسکلت فلزی یا بتنی، دیوارچینی، گچ‌کاری و سایر مصالح. |
| ۷ | دستمزد کارگران و پیمانکاران | ۵ تا ۷ میلیون به ازای هر مترمربع | هزینه اجرای پروژه شامل تمامی مراحل ساخت. |
| ۸ | حق انشعاب آب، برق و گاز | ۲۵۰ تا ۳۵۰ میلیون | هزینه اتصال و نصب انشعابات جدید. |
| ۹ | هزینه‌های نازک‌کاری | ۶ تا ۱۰ میلیون به ازای هر مترمربع | شامل رنگ‌آمیزی، کابینت، کف‌پوش و درب و پنجره. |
| ۱۰ | دکوراسیون داخلی و تجهیزات | ۵ تا ۸ میلیون به ازای هر مترمربع | شامل سیستم گرمایش، سرمایش و نورپردازی. |
| ۱۱ | مشاوره و ثبت قرارداد | ۲۰ تا ۵۰ میلیون | مشاوره حقوقی و ثبت قرارداد در دفاتر اسناد رسمی. |
جمع کل (تخمینی):
- کل هزینه به ازای هر مترمربع (زیربنا): حدود ۲۸ تا ۴۰ میلیون تومان.
- کل هزینه برای پروژه ۵ طبقه (۱۵۰۰ مترمربع زیربنا): حدود ۴۲ تا ۶۰ میلیارد تومان.
لازم به ذکر است که تراکم و متراژ زیربنا، بر اساس پروانه صادر شده توسط شهرداری مشخص می‌شود. از طرفی هزینه‌های دقیق، بسته به قیمت روز مصالح و دستمزدها ممکن است تغییر کند. در ضمن برخی هزینه‌ها ممکن است در توافق اولیه به عهده مالک یا به صورت شراکتی تقسیم شوند.
نکاتی که سازندگان باید در نظر بگیرند
- بررسی دقیق هزینه‌ها: قبل از شروع پروژه، تمامی هزینه‌ها باید به‌صورت دقیق برآورد شوند.
- مذاکره با مالک: درصد مشارکت و مبلغ بلاعوض باید به‌گونه‌ای تعیین شود که سازنده دچار زیان نشود.
- برنامه‌ریزی مالی: تأمین سرمایه موردنیاز و مدیریت نقدینگی در طول پروژه از عوامل کلیدی موفقیت هستند.
- کیفیت ساخت: اگرچه کاهش هزینه‌ها اهمیت دارد، اما نباید کیفیت ساخت قربانی شود، زیرا بر فروش نهایی تأثیر مستقیم دارد.
اگر شما به‌عنوان سازنده در حال بررسی پروژه‌ای هستید، حتماً از مشاورین متخصص کمک بگیرید تا ریسک‌های پروژه به حداقل برسد.
شما چه تجربه‌ای در این زمینه دارید؟ آیا موردی بوده که هزینه‌های پیش‌بینی‌نشده بر پروژه تأثیر گذاشته باشد؟ نظرات خود را با ما در میان بگذارید.
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.