تقسیم سهمالشرکه در مشارکت در ساخت میتواند کل پروژه را به چالش بکشاند؟
تقسیم سهمالشرکه در مشارکت در ساخت میتواند کل پروژه را به چالش بکشاند؟
در مجموعه مقالات قبلی خود، ما خطرات اختلافات مشاعات، ریسکهای تهاتر ملک و بندهای حیاتی قرارداد را بررسی کردیم. اما ریشه بسیاری از این مشکلات، در همان گام اول یعنی تنظیم قرارداد مشارکت در ساخت و بهویژه، تقسیم سهمالشرکه (قدرالسهم) نهفته است. نادیده گرفتن جزئیات حقوقی این مرحله، میتواند کل سود و پروژه را به ورطه دعاوی ملکی سنگین بکشاند.
این مقاله به شما نشان میدهد که چرا تقسیم سهمالشرکه نباید تنها یک مسئله ریاضی باشد و چگونه میتوانید با تدابیر حقوقی، مالکیت خود را تضمین کنید.
بخش اول: چرا سهمالشرکه نه یک عدد، بلکه یک تعهد است؟
تقسیم سهمالشرکه تعیین میکند که مالک و سازنده پس از اتمام پروژه، هر کدام مالک چند درصد از زمین و چند واحد از ساختمان احداثی خواهند بود. اشتباه در این مرحله میتواند دو مشکل کلیدی ایجاد کند:
۱. ابهام در ارزشگذاری: بسیاری از قراردادها، سهم را تنها بر اساس درصد یا متراژ تعیین میکنند، بدون آنکه ارزش روز زمین یا هزینههای ساخت را در نظر بگیرند. با نوسان قیمتها، سهمی که امروز عادلانه به نظر میرسد، فردا برای یکی از طرفین تبدیل به زیان میشود و زمینه اختلافات قراردادی فراهم میگردد.
۲. ریسک مالکیت زودهنگام: مالک، هنگام امضای قرارداد، بخشی از قدرالسهم زمین را به نام سازنده منتقل میکند تا او بتواند پروانه ساخت بگیرد یا از آن برای تأمین مالی پروژه استفاده کند. اگر این انتقال سهم، بدون تضمین و وثیقهگذاری قوی باشد و سازنده پروژه را نیمهکاره رها کند، مالک سهمی از زمین خود را از دست داده و درگیر فرایند طولانی و پرهزینه دعوای حقوقی برای بازپسگیری میشود.
بخش دوم: تلههای حقوقی در انتقال سهم سازنده
رایجترین ریسک در مشارکت در ساخت برای مالک، لحظهای است که باید سند را به نام سازنده منتقل کند:
- انتقال یکجا در ابتدا: بدترین اشتباه، انتقال کل سهم سازنده در ابتدای کار است. اگر سازنده متعهد نباشد، پروژه متوقف میشود و شما با یک شریک بدمعامله، در ملک خود شریک خواهید بود.
- ابهام در مراحل انتقال: قرارداد باید صراحتاً مشخص کند که انتقال سهم سازنده باید دقیقاً در کدام مرحله از پیشرفت کار (مثلاً ۲۰٪ پس از فونداسیون، ۳۰٪ پس از سفتکاری و…) انجام شود. هرگونه ابهام در این مراحل، منبع اختلافات قراردادی در آینده خواهد بود.
بخش سوم: راهحل نهایی؛ تضمینها و وثیقهگذاری معکوس
برای آنکه تقسیم سهمالشرکه به سود هر دو طرف و ضامن تکمیل پروژه باشد، باید از ابزارهای حقوقی استفاده کرد:
- وثیقهگذاری سهم مالک به نام خود: بهترین راهکار این است که مالک در ابتدا، کل سهم سازنده را به نام او منتقل نکند، بلکه سهم را به صورت وثیقه یا رهن در اختیار خود نگه دارد. این سهم تا تکمیل کامل تعهدات سازنده، به نام او منتقل نمیشود.
- ضمانتنامه بانکی یا چکهای تضمینی: سازنده باید برای حسن انجام کار و جبران جریمه تأخیر احتمالی، ضمانتنامههای بانکی یا چکهای تضمینی معتبری به مالک بسپارد. مبلغ این تضمین باید پوششدهنده ضرر مالی مالک در صورت رها شدن پروژه باشد.
- انتخاب داور متخصص: در قرارداد، حتماً یک داور مرضیالطرفین و متخصص در امور مشارکت در ساخت تعیین کنید. این داور میتواند در کوتاهترین زمان ممکن و بدون نیاز به ورود به دادگاههای طولانی، به اختلافات مربوط به تقسیم سهمالشرکه رسیدگی کند.
نتیجهگیری:
مشارکت در ساخت، بزرگترین منبع سود در بازار املاک است، اما در عین حال، بزرگترین منبع ریسک است. اگر نتوانید تقسیم سهمالشرکه را بهصورت مرحلهای و با پشتوانه تضمینهای قوی مدیریت کنید، در واقع تمام تخممرغهای خود را در سبد ریسک قرار دادهاید. از همان ابتدا، سهم خود را تضمین کنید.
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.