اختلافات مشاعات: بزرگترین تهدید قانونی برای پایان کار و آرامش شما

بخش اول: چرا همسایه می‌تواند پروژه شما را متوقف کند؟

در دنیای املاک، گاهی اوقات بزرگترین خطر، نه یک قرارداد ناقص، بلکه یک همسایه ناراضی است. بسیاری از پروژه‌ها، پس از گذراندن مراحل سخت تأمین مالی پروژه و ساخت‌وساز، در مرحله نهایی دریافت گواهی پایان کار یا حین فروش واحدهای باقی‌مانده، به دلیل اختلافات مشاعات متوقف می‌شوند.

این اختلافات معمولاً احساسی و پررنگ هستند و به سرعت به دعاوی ملکی پرهزینه تبدیل می‌شوند.

بخش دوم: رایج‌ترین ریشه‌های اختلافات مشاعات در ساخت‌وساز

۱. تجاوز به حریم همسایه (Encroachment):

این رایج‌ترین مشکل در فاز ساخت است. استفاده از ملک همسایه برای داربست، ریزش مصالح، یا حتی جابه‌جایی موقت حصار برای راحتی کار، می‌تواند بدون رضایت کتبی همسایه، یک دعوای حقوقی بزرگ ایجاد کند که دستور توقف کار را در پی دارد.

۲. تغییرات غیرقانونی در مشاعات:

بعد از تکمیل پروژه، سازندگان گاهی اوقات فضاهایی مانند پشت‌بام، راه‌پله‌ها یا پارکینگ‌ها را به نفع خود تغییر می‌دهند (مثلاً تغییر کاربری انباری). این کار بدون رضایت کتبی تمام مالکان، یک نقض آشکار قانون است که می‌تواند منجر به شکایت‌های زنجیره‌ای مالکان و باطل شدن برخی مصوبات مجمع ساختمان شود.

۳. هزینه‌های نگهداری نامشخص:

یکی از رایج‌ترین اختلافات مشاعات پس از تحویل، نحوه تقسیم هزینه‌های نگهداری (مانند آسانسور، استخر یا سیستم‌های گرمایشی مشترک) است. اگر این هزینه‌ها در سند اولیه و اساسنامه مدیریت ساختمان، به‌طور شفاف و عادلانه بر اساس متراژ یا تعداد واحد تعریف نشده باشند، مجتمع با چالش‌های حقوقی مواجه می‌شود.

بخش سوم: سپر دفاعی شما: قانون و قرارداد

برای محافظت از پروژه به خصوص پروژه های مشارکت در ساخت در برابر این ریسک‌های حقوقی پرهزینه، استراتژی‌های زیر ضروری است:

1. رضایت‌نامه کتبی از همسایگان مجاور: قبل از شروع ساخت‌وساز، یک رضایت‌نامه رسمی و محضری از همسایگان بگیرید. این سند باید صریحاً اجازه استفاده موقت از حریم آن‌ها را برای نصب داربست و موارد ضروری بدهد. این کار از بروز دعاوی ملکی اولیه جلوگیری می‌کند.
2. تعریف شفاف مشاعات در سند تفکیکی: در زمان تنظیم سند و تفکیک واحدها، مطمئن شوید که تمام فضاهای مشترک (حتی جزئی‌ترین آن‌ها) به وضوح تعریف شده‌اند. هرگونه ابهام در مورد مالکیت تراس یا انباری‌های خارج از واحد، یک منبع دائمی اختلافات قراردادی در آینده خواهد بود.
3. تهیه اساسنامه مدیریت داخلی: سازنده باید همراه با قرارداد فروش واحدها، یک پیش‌نویس از قوانین مدیریت مشاعات (نحوه رأی‌گیری، نحوه تعیین هیئت‌مدیره، و نحوه محاسبه سهم هزینه‌ها) را به خریداران ارائه دهد. این کار پایه‌های یک زندگی مسالمت‌آمیز را از همان ابتدا بنا می‌نهد.

نتیجه‌گیری:

ساخت یک بنای محکم با طراحی عالی، تنها نیمی از مسیر است. نیمه دیگر، تضمین آرامش حقوقی پروژه است. با برنامه‌ریزی دقیق در خصوص اختلافات مشاعات و حقوق همسایگی، می‌توانید مطمئن شوید که پروژه‌تان بدون درگیری‌های فرسایشی، به گواهی پایان کار می‌رسد و ارزش فروش خود را در بلندمدت حفظ می‌کند.