چالش کمیسیون مشارکت در ساخت: تجربه‌های واقعی و درس‌های عملی

همان‌طور که پیش‌تر در مقاله سود مالک در مشارکت؛ سهم واقعی چیست و کمیسیون قرارداد چگونه محاسبه می‌شود؟ بیان شد، کمیسیون مشارکت در ساخت فاقد نرخ مصوب قانونی است. این ویژگی باعث می‌شود در بسیاری از پروژه‌ها، زمینه برای بروز اختلاف و تنش فراهم شود. در این بخش، با بررسی چند چالش واقعی بر سر کمیسیون مشارکت در ساخت، سعی داریم نکات کلیدی و راهکارهای پیشگیرانه را معرفی کنیم.

مثال ۱: ادعای خدمات مضاعف و ابهام در ابتدای کار

در یکی از پروژه‌ها، مشاور املاک بدون تعیین عدد مشخص، اعلام کرده بود که «کمیسیون طبق عرف خواهد بود». پس از مذاکرات طولانی، درست در زمان امضای قرارداد، مبلغی بالا و غیرمنتظره مطالبه شد؛ مبلغی که به گفته‌ی مشاور به دلیل «نقش کلیدی در حل اختلافات» توجیه‌پذیر بود. این وضعیت، آغاز یک چالش کمیسیون مشارکت در ساخت شد که بدون سند مکتوب، به توقف موقت پروژه انجامید.

درس: شفاف‌سازی و ثبت کتبی توافقات درباره کمیسیون از همان ابتدای معرفی، یک اقدام ضروری است.

مثال ۲: اختلاف در مبنای محاسبه – زمین یا کل پروژه؟

در پروژه‌ای دیگر، مشاور کمیسیون را بر پایه ارزش کل پروژه مطالبه کرد، اما سازنده فقط حاضر به پرداخت درصدی از ارزش زمین شد. این تفاوت، منجر به جدال لفظی و تهدید به شکایت گردید. چنین اختلافی بار دیگر نشان داد که چالش کمیسیون مشارکت در ساخت می‌تواند بر سر «مبنای محاسبه» شکل بگیرد.

درس: مبنای محاسبه کمیسیون (ارزش زمین، ارزش پروژه، یا سود نهایی) باید صراحتاً در قرارداد قید شود.

مثال ۳: خودداری سازنده از پرداخت کمیسیون

در این نمونه، سازنده پس از امضای قرارداد مشارکت، پرداخت کمیسیون را به تعویق انداخت و بهانه‌هایی نظیر «سود نکردن» یا «عدم تحقق شرایط پیش‌بینی‌شده» مطرح کرد. این رفتار، مشاور را به ناچار به سمت طرح شکایت کشاند و هزینه‌های حقوقی اضافی برای همه طرف‌ها ایجاد کرد.

درس: برای پیشگیری از چالش کمیسیون مشارکت در ساخت، باید نحوه و زمان پرداخت در قرارداد به روشنی مشخص شود.

مثال ۴: انکار نقش مشاور توسط مالک

مالک ادعا کرد که سازنده را از قبل می‌شناخته و مشاور نقشی در این آشنایی نداشته است. این انکار باعث شد مشاور برای اثبات نقش خود، ناچار به ارائه اسناد بازدید و مکاتبات شود. نبود سند کافی، شانس او را برای دریافت کمیسیون کاهش داد.

درس: مشاور باید از ابتدای معرفی، رضایت‌نامه یا فرم بازدید کتبی از هر دو طرف دریافت کند.

مثال ۵: ادعای چند مشاور برای دریافت کمیسیون

در یک پرونده دیگر، چند مشاور ادعا داشتند که معرفی طرفین از طریق آن‌ها انجام شده است. هر کدام سندی برای اثبات دخالت خود داشتند، اما نبود توافق انحصاری، مسئله را پیچیده‌تر کرد و چالش کمیسیون مشارکت در ساخت را به اختلافی چندجانبه بدل ساخت.

درس: مالک و سازنده بهتر است تنها با یک یا دو مشاور متخصص همکاری کنند و مرز همکاری را به‌صورت رسمی مشخص نمایند.

نتیجه‌گیری

همان‌طور که در این موارد مشاهده شد، چالش کمیسیون مشارکت در ساخت بیش از هر چیز ناشی از نبود شفافیت، عدم وجود توافق مکتوب، و نادیده گرفتن نقش حقوقی مستندات است. این مشکلات می‌توانند:

• اجرای پروژه را با تأخیر مواجه کنند،
• روابط حرفه‌ای طرفین را خدشه‌دار سازند،
• و حتی به طرح شکایت‌های حقوقی بینجامند.

برای اجتناب از این سناریوها، توصیه می‌شود:

1. از ابتدا توافق مکتوب درباره مبلغ، مبنا، و نحوه پرداخت کمیسیون داشته باشید.
2. نقش مشاور را با اسناد و امضای طرفین تثبیت کنید.
3. مشاوران نیز باید مستندات معرفی، مکاتبات، و خدمات ارائه‌شده را به‌دقت ثبت و بایگانی کنند.
4. در پروژه‌های حساس، از مشاور حقوقی کمک بگیرید.

با رعایت این اصول، می‌توان بسیاری از کمیسیون مشارکت در ساخت: هر آنچه باید بدانید را پیشگیری کرد و یک همکاری منسجم و حرفه‌ای را تضمین نمود.