۵ اشتباه رایج مالکان کلنگی در محاسبه سهم مشارکت
۵ اشتباه رایج مالکان کلنگی در محاسبه سهم مشارکت
در بیشتر مذاکرات مشارکت در ساخت، اختلافها از جایی شروع میشود که مالک تصور روشنی از قدرالسهم زمین و نقش واقعی آن در قرارداد ندارد.
فرمولها زیادند، عددها وسوسهانگیزند، اما خطاهای رایج هم دقیقاً همینجا شکل میگیرند.
در ادامه، ۵ اشتباه پرتکرار مالکان املاک کلنگی را مرور میکنیم؛ اشتباههایی که اگر بهموقع اصلاح نشوند، میتوانند سهم نهایی مالک از پروژه را بهطور جدی کاهش دهند.
اشتباه اول: یکیدانستن قدرالسهم زمین با متراژ واحد نوساز
یکی از رایجترین خطاها این است که مالک تصور میکند:
«هرچه قدرالسهم زمین من بیشتر باشد، حتماً متراژ واحد نوساز بیشتری میگیرم.»
در حالیکه:
-
قدرالسهم زمین یک عدد حقوقی و سندی است
-
سهم از بنای نوساز یک عدد قراردادی و نتیجه مذاکره
قدرالسهم زمین فقط یکی از عوامل تعیینکننده است؛ نه تنها عامل.
تراکم، هزینه ساخت، شرایط بازار و مدل مشارکت، همگی در نتیجه نهایی دخالت دارند.
اشتباه دوم: اتکا به فرمولهای سرانگشتی بهجای سند
بسیاری از مالکان با یک ماشینحساب ساده وارد مذاکره میشوند:
«متراژ واحد × متراژ زمین ÷ مجموع متراژ واحدها»
این فرمول میتواند برای فهم نسبتها مفید باشد، اما:
-
جایگزین سند رسمی نیست
-
عدد حقوقی ایجاد نمیکند
-
و در اختلافات، هیچ اعتباری ندارد
اگر سند رسمی یا صورتمجلس تفکیکی عدد مشخصی برای قدرالسهم زمین دارد، هیچ فرمولی نمیتواند آن را تغییر دهد.
اشتباه سوم: درنظرگرفتن مشاعات بهصورت درصد ثابت
گاهی شنیده میشود:
«۱۵ تا ۲۰ درصد به سهم اضافه کن، سهم نهایی درمیاد.»
این نگاه سادهسازی بیشازحد است.
در واقعیت:
-
نسبت مشاعات به طراحی معماری بستگی دارد
-
تعداد واحدها، لابی، پارکینگ، فضاهای رفاهی و تأسیساتی تأثیر مستقیم دارند
در یک پروژه ممکن است مشاعات ۱۵٪ باشد،
در پروژهای دیگر ۲۵٪ یا حتی بیشتر.
مشاعات قاعده ثابت ندارند و عدد دقیق آنها فقط از روی نقشه و صورتمجلس مشخص میشود.
اشتباه چهارم: تصور تغییر قدرالسهم زمین با سن بنا
برخی مالکان فکر میکنند چون ساختمان قدیمی است یا عمر بنا بالاست، قدرالسهم زمین آنها کاهش پیدا میکند.
در حالیکه:
-
قدرالسهم زمین با سن بنا تغییر نمیکند
-
آنچه کاهش مییابد، ارزش ریالی بنای قدیمی است، نه متراژ سهم زمین
در بسیاری از املاک کلنگی بالای ۳۰ سال، بازار عملاً فقط زمین را قیمتگذاری میکند و ارزش بنا نزدیک به صفر در نظر گرفته میشود؛
اما این موضوع هیچ تغییری در محاسبه آن ایجاد نمیکند.
اشتباه پنجم: نادیدهگرفتن نقش کارشناس رسمی
برخی مالکان فکر میکنند محاسبه سهم مشارکت فقط یک مسئله عددی است.
در حالیکه در عمل، نظر کارشناس رسمی دادگستری نقش کلیدی دارد.
کارشناس فقط به قدرالسهم زمین نگاه نمیکند؛ بلکه عواملی مثل:
-
موقعیت واحد
-
طبقه
-
نور و جهت
-
پارکینگ
-
نقشه و جانمایی
را هم در ارزشگذاری لحاظ میکند.
بیتوجهی به این موضوع، معمولاً باعث اختلاف بین مالکان یا چانهزنی یکطرفه سازنده میشود.
جمعبندی
قدرالسهم زمین، نقطه شروع مذاکره است؛ نه پایان آن.
اگر مالک:
-
آن را را با سهم نوساز یکی بداند
-
به فرمولها بیش از سند تکیه کند
-
مشاعات را ثابت فرض کند
-
یا نقش کارشناس را نادیده بگیرد
احتمال خطا در قرارداد مشارکت بهشدت بالا میرود.
فرمولها برای فهماند،
سند برای مالکیت،
و قرارداد شفاف + نظر کارشناس برای حفظ منافع واقعی.
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.