قدرالسهم در مشارکت

روش‌های زیادی برای محاسبه قدرالسهم در مشارکت وجود دارد. در این پست قصد دارم تا دو مورد از این روش‌ها را با هم بررسی کنیم.

روش متداول در محاسبه قدرالسهم مشارکت

یکی از روش‌های مرسوم در این زمینه این است که سازنده و مالک مجموع آورده‌هایشان را محاسبه، ارزیابی و ارزش گذاری می‌کنند. برای مثال یک مالک یا یک گروه از مالکین یک ساختمان را می‌خواهند به مشارکت بدهند. این ساختمان 24 میلیارد تومان ارزش گذاری شده است پس آورده مالکین 24 میلیارد تومان است. مجموع هزینه ساخت، جواز ساخت، بیمه، امور اداری، معمار و غیره هم برای مثال 12 میلیارد می‌شود که میزان آورده سازنده است.

درصد سهم سازنده و مالک در مشارکت

مجموع آورده‌های سازنده و مالکین در این مثال 36 میلیارد تومان است. از این مقدار 33.33% آورده سازنده و %66.66 را آورده مالکین تشکیل می‌دهد. عرف منطقه متوسطی مانند ستارخان به صورت 40% سازنده و %60 درصد مالکین با یک میزان مناسب بلاعوض (منظور از بلاعوض مقدار لازم برای بالانس قرارداد است) است.

استفاده از وجه بلاعوض برای بالانس قرارداد

حال  برای اینکه سهم سازنده 40% و سهم مالکین 60% شود از یک مقدار مناسب بلاعوض یا همان بالانس برای قرارداد استفاده می‌شود. در مثال قبلی سازنده برای بالانس قرارداد 4 میلیارد تومان را به عنوان وجه بلاعوض تقدیم مالکین می‌کند و به این صورت آورده سازنده 16 میلیارد تومان می‌شود. حال مجموع 16 میلیارد سازنده و 24 میلیارد مالکین، 40 میلیارد می‌شود که از این مقدار سازنده 40% و مالکین 60% سهم دارند. این روش متداول محاسبه قدرالسهم در مشارکت است.

قرارداد مشارکت

در نهایت قرارداد مشارکت به این گونه نوشته می‌شود که در ساخت این ساختمان و تمامی جوانبش 60 درصد مالکین و 40 درصد سازنده با برای مثال 4 میلیارد تومان بلاعوض (برای بالانس کردن تعادل درصد شراکت) سهم دارند.

محاسبه قدرالسهم در مشارکت بر اساس عرف منطقه

دومین روش در مورد محاسبه قدرالسهم در مشارکت، محاسبه بر اساس عرف منطقه است. این روش غیر علمی و غیر محاسباتی است و بر اساس عرف منطقه، قیمت ملک در منطقه، نحوه قرارگیری ملک، کیفیت ملک و مصالح و از این قبیل موارد محاسبه می‌شود. معمولاً بین سازنده‌ها و مالکین یک عرفی پدید می‌آید و بعد از کارشناسی ملک و ساخت توسط کارشناسان منطقه فرمول محاسبه قدرالسهم در مشارکت به دست می‌آید. مثلاً برای جنوب شهر تهران در دی ماه سال 1400 آپارتمانی که متری 20 میلیون تومان قیمت دارد را با سهم مشارکت 50/50 بدون بلاعوض و فقط با اسکان می‌سازند.

در مناطق وسط شهر که آپارتمان بین 40 تا 50 میلیون تومان ارزش دارد به صورت 60% مالک و 40% سازنده با یک مبلغ بلاعوض در حدود 7 میلیون تومان محاسبه می‌شود. برای مناطق شمال شهر تهران 70% مالک و 30% سازنده و یک مبلغ بلاعوض قدرالسهم در مشارکت برآورد می‌شود.

لزوم ثبت قدرالسهم به صورت درصدی

قدرالسهم را باید به صورت درصدی بنویسید و از نوشتن آن بر اساس دانگ و یا متر پرهیز کنید. ثبت بر اساس دانگ و متر احتمال خطای بالایی دارد زیرا ممکن است متراژ کم و زیاد شود. همین طور تقسیم به این شکل برای سازنده و مالک بسیار چالشی خواهد بود. حتما این نکته را در قرارداد مشارکت رعایت کنید تا یک همکاری بی حاشیه و بدون مشکل داشته باشید.