فرمول جادویی قرارداد: چگونه با ۳ بند حیاتی، از ضررهای میلیاردی جلوگیری کنیم؟

همانطور که در مقاله قبلی اشاره شد، بسیاری از دعاوی ملکی نه از سوءنیت، بلکه از نقص در قراردادها ناشی می‌شوند. قرارداد فقط یک سند ساده نیست؛ بلکه سپر دفاعی شما در برابر بحران‌های آینده است. فعالان حوزه املاک اغلب بزرگ‌ترین اشتباه خود را با نادیده گرفتن سناریوهای محتمل در قرارداد مرتکب می‌شوند.

برای محافظت از سرمایه در برابر تأخیرهای غیرمنتظره، تغییرات قانونی یا حتی بدعهدی طرف مقابل، سه بند حیاتی وجود دارد که باید در قلب هر قرارداد ملکی (چه فروش، چه مشارکت در ساخت) جای بگیرند.

این مقاله، راهنمای شما برای گنجاندن این سه بند کلیدی در قراردادهاست تا ریسک را به حداقل برسانید و جلوی یک اختلاف پرهزینه را بگیرید.

بخش اول: بند اول – جریمه تأخیر در اجرای تعهد (Penalty Clause)

این بند، مهم‌ترین ابزار شما برای تضمین اجرای تعهدات طرف مقابل است؛ به‌ویژه در پروژه‌های ساخت‌وساز و تحویل ملک‌های پیش‌فروش.

چرا این بند حیاتی است؟

جریمه تأخیر، یک اهرم فشار قانونی ایجاد می‌کند. این بند در درجه اول مالک یا خریدار را در برابر تحویل دیرهنگام پروژه محافظت می‌کند و در درجه دوم، سازنده را به پایبندی به برنامه زمان‌بندی وادار می‌کند.

نکات کلیدی برای درج در قرارداد:

• مبلغ ثابت و روزانه: جریمه را به صورت روزانه و با یک نرخ مشخص (مثلاً ۰/۰۵٪ از مبلغ کل قرارداد) تعیین کنید.

• مشخص کردن روز شروع: روز دقیق آغاز جریمه را تعیین کنید (مثلاً روز پس از مهلت توافق‌شده برای تحویل).

• سقف جریمه: برای تعادل قرارداد، می‌توانید سقفی برای مجموع جریمه در نظر بگیرید.

بخش دوم: بند دوم – فورس ماژور و حوادث غیرمترقبه (Force Majeure)

این بند، سپر دفاعی سازنده و فروشنده در برابر اتفاقات غیرقابل پیش‌بینی است و توازن قرارداد را حفظ می‌کند.

چرا این بند حیاتی است؟

فورس ماژور به رویدادهایی اشاره می‌کند که خارج از کنترل طرفین هستند (مانند بلایای طبیعی، جنگ، تحریم‌های ناگهانی یا تغییرات غیرمنتظره در قوانین دولتی) و اجرای قرارداد را ناممکن می‌سازند. وقتی این بند را در قرارداد بگنجانید، مانع از آن می‌شوید که یکی از طرفین در شرایط اضطراری ناعادلانه جریمه شود.

نکات کلیدی برای درج در قرارداد:

• تعریف دقیق مصادیق: مواردی مانند زلزله، سیل یا قوانین جدید را به‌طور شفاف مثال بزنید.

• آنچه فورس ماژور نیست: صریحاً بنویسید که مشکلات مالی یا کمبود مصالح پیمانکار، فورس ماژور محسوب نمی‌شود.

• تعهد به اطلاع‌رسانی: طرفی که تحت تأثیر فورس ماژور قرار می‌گیرد، باید در اسرع وقت طرف دیگر را مطلع کند و مستندات لازم را ارائه دهد.

بخش سوم: بند سوم – حق فسخ قرارداد (Termination Clause)

این بند نقش “گزینه نهایی” را ایفا می‌کند. حق فسخ به هر دو طرف اجازه می‌دهد در صورت نقض جدی تعهدات، قرارداد را خاتمه دهند.

چرا این بند حیاتی است؟

این بند به شما قدرت می‌دهد که وقتی با بدعهدی‌های بزرگ روبه‌رو می‌شوید (مانند عدم پرداخت اقساط یا توقف کامل پروژه)، قرارداد را فسخ کنید و ضرر خود را به حداقل برسانید.

نکات کلیدی برای درج در قرارداد:

• شرایط فسخ: شرایط ایجاد حق فسخ را دقیق مشخص کنید (مثلاً تأخیر بیش از X روز/ماه یا عدم اخذ مجوزها تا تاریخ معین).

• جریمه فسخ: مبلغ یا فرمول خسارتی را تعیین کنید که طرف خاطی باید پرداخت کند تا زیان‌های طرف مقابل جبران شود (مانند کاهش ارزش پول یا از دست دادن فرصت).

• مراحل اعلام فسخ: روش اعلام فسخ (مثلاً از طریق اظهارنامه رسمی) و مهلت‌های مربوط به آن را تعریف کنید.

نتیجه‌گیری

یک قرارداد موفق فقط منافع امروز شما را تضمین نمی‌کند، بلکه ریسک‌های فردای شما را هم مدیریت می‌کند. این سه بند حیاتی، سد محکمی در برابر تبدیل یک تعلل جزئی به یک دعوای ملکی پرهزینه هستند. وقتی این فرمول جادویی را در قراردادهای خود به کار ببرید، می‌توانید با اطمینان خاطر بیشتری در این بازار پیچیده حرکت کنید.