مقایسه سود مشارکت در ساخت زمین پشت قواره و دو نبش: کدام گزینه سودآورتر است؟
مقایسه سود مشارکت در ساخت زمین پشت قواره و دو نبش: کدام گزینه سودآورتر است؟
در پروژههای مشارکت در ساخت، موقعیت مکانی زمین از جمله اینکه در دونبش (گوشه تقاطع دو خیابان) باشد یا پشت قواره (پشت به خیابان اصلی و فاقد بر مستقیم) تأثیر بسیار زیادی در سوددهی، طراحی، مجوز ساخت، و فروش واحدها دارد. در ادامه، یک مقایسه دقیق بین سود مشارکت در ساخت زمین پشت قواره و دونبش ارائه میشود:
مشارکت در ساخت در زمین دونبش
| مزایا | تأثیر |
|---|---|
| دسترسی از دو خیابان (دو بر) | امکان طراحی با ورودی مجزا، تأمین پارکینگ آسانتر |
| نورگیری بسیار خوب از دو جهت | طراحی واحدهای با نور طبیعی بالا |
| ارزش زمین بیشتر در بازار | افزایش قیمت هر مترمربع و سود نهایی بیشتر |
| امکان طراحی تجاری-مسکونی در گوشههای پر رفتوآمد | افزایش سود از طریق فروش واحدهای تجاری |
| انعطافپذیری بالا در طراحی معماری | جلب نظر سازندهها و معماران |
معایب احتمالی:
- الزام به عقبنشینی از دو طرف (طبق ضوابط شهرداری)
- هزینه ساخت بالاتر به دلیل طراحی پیچیدهتر
مشارکت در ساخت در زمین پشت قواره
| محدودیتها | تأثیر |
|---|---|
| نداشتن بر مستقیم به خیابان | سختی در دریافت مجوز ساخت |
| نورگیری ضعیفتر به دلیل محدودیت در جهتها | کاهش کیفیت طراحی داخلی |
| ارزش پایینتر در بازار | سود کمتر برای مالک و سازنده |
| تأمین پارکینگ یا رمپ مشکلتر | افزایش پرت فضا یا کاهش تعداد پارکینگها |
| امکان فروش سختتر مخصوصاً در مناطق پرتراکم | افزایش زمان بازگشت سرمایه |
نکته مهم: برخی زمینهای پشت قواره با امکان دسترسی از گذر ۸ متری یا بیشتر و طراحی حرفهای، هنوز هم ارزش سرمایهگذاری دارند، اما نیازمند بررسی دقیق هستند.
در ادامه، مهمترین شرایطی که باعث سوددهی بالای مشارکت در ساخت در زمینهای پشت قواره میشود را مرور میکنیم:
۱. زمین بزرگ با طول زیاد
-
اگر زمین پشت قواره، طول زیادی داشته باشد (مثلاً ۳۰ متر به بالا) و از گذری با عرض مناسب (حداقل ۸ متر) دسترسی داشته باشد، امکان طراحی یک پلان کارآمد با نورگیری از حیاط یا نورگیر مرکزی وجود دارد.
-
این فضاها گاهی حتی تعداد واحد بیشتری نسبت به زمینهای کوچک سر نبش تولید میکنند.
۲. قیمت خرید اولیه بسیار پایینتر
-
در مناطق پرتراکم شهری، زمینهای پشت قواره به دلیل موقعیتشان ارزش کمتری در خرید دارند.
-
اگر مالک یا سازنده زمین را با قیمت زیر قیمت منطقه خریداری کرده باشد، با طراحی مناسب و فروش با قیمت نزدیک به بازار، میتوان سود قابلتوجهی کسب کرد.
۳. زمین دوکله یا دسترسی از دو گذر فرعی
-
برخی زمینهای پشت قواره دارای دو خروجی (مثلاً به کوچه بنبست و کوچه فرعی دیگر) هستند. در این حالت، تقریباً مشابه زمینهای سر نبش میتوان عمل کرد.
-
این وضعیت امکان تأمین پارکینگ راحتتر، نورگیری بهتر، و طراحی انعطافپذیر را فراهم میکند.
۴. مجاورت با ملکهایی با ارتفاع بالا (استفاده از تراکم)
-
اگر زمین پشت قواره در میان املاک با طبقات بالا قرار گرفته باشد، ممکن است شهرداری اجازه طبقات بالاتر از معمول بدهد.
-
این یعنی امکان ساخت واحدهای بیشتر و افزایش سود.
۵. امکان تغییر کاربری یا تجمیع زمینها
-
در بعضی موارد، مالک یا سازنده میتواند چند زمین پشت قواره را با هم تجمیع کند و یک پروژه بزرگتر اجرا نماید.
-
این کار، امکان استفاده بهینه از فضا، افزایش سطح اشغال، و کاهش هزینهها را فراهم میکند.
در مقالهای جداگانه، به طور مفصل به موضوع مشارکت در ساخت پرداختهایم.
مثال واقعی:
فرض کن زمین پشت قوارهای در محله نوساز تهرانپارس به متراژ ۳۰۰ متر و قیمت متری ۷۰ میلیون خریداری میشود. زمین مشابه در سرنبش همان منطقه حدود ۹۰ میلیون قیمت دارد.
با طراحی مناسب، ساخت ۶ واحد در هر دو زمین امکانپذیر است.
اما چون قیمت خرید اولیه پشت قواره پایینتر بوده، سهم سود سازنده بیشتر خواهد بود (درصد مشارکت به نفع سازنده میشود).
نتیجهگیری
اگر هدف اصلی فروش سریع واحدها و حداکثر سود مشارکت در ساخت باشد، زمینهای پشت قواره معمولاً نیازمند مشارکت با سازندگانی هستند که توانایی طراحی اقتصادی با ریسک پایین را دارند. البته در برخی موارد، پروژههای خاص یا سفارشیسازیشده آنها میتوانند همچنان موفق باشند. در حالیکه زمینهای دونبش انتخابی ایدهآل هستند.
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.