تقسیم سود بین مالک و سازنده در مشارکت در ساخت
تقسیم سود بین مالک و سازنده در مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت یکی از روش‌های محبوب برای نوسازی املاک قدیمی است که هم برای مالک و هم برای سازنده سودآوری دارد. با این حال، تعیین نحوه تقسیم سود بین مالک و سازنده یکی از مهم‌ترین بخش‌های این قراردادها است. در این مقاله، روش‌های رایج تقسیم سود، مقایسه آن‌ها، مزایا و معایب هر روش، و شرایط مناسب برای هر یک را بررسی می‌کنیم.
درباره مشارکت در ساخت بیشتر بدانیم.
۱. تقسیم درصدی بر اساس ارزش منطقه‌ای
در این روش، مالک و سازنده درصد مشخصی از واحدهای نهایی را دریافت می‌کنند. این درصدها معمولاً بر اساس ارزش زمین و هزینه‌های ساخت تعیین می‌شود.
مثال: اگر در منطقه‌ای ارزش زمین بالا باشد، ممکن است توافق به‌صورت ۶۰-۴۰ به نفع مالک باشد، یعنی از ۱۰ واحد ساخته‌شده، ۶ واحد به مالک و ۴ واحد به سازنده تعلق گیرد.
مزایا:
- ساده و رایج در قراردادهای مشارکت در ساخت
- امکان تقسیم سریع و شفاف سود
معایب:
- در صورت تغییر قیمت ملک، ممکن است یکی از طرفین متضرر شود
- نیاز به توافق دقیق بر سر درصدها
شرایط مناسب:
- مناسب برای مناطقی با ارزش زمین بالا
- ایده‌آل برای مالکی که قصد سرمایه‌گذاری بلندمدت ندارد
۲. تقسیم بر اساس متراژ
در این روش، تقسیم سود بر مبنای متراژ نهایی ساختمان انجام می‌شود. مالک و سازنده بر اساس متراژ کل، سهم خود را دریافت می‌کنند.
مثال: اگر پس از نوسازی، متراژ نهایی پروژه ۲۰۰۰ مترمربع باشد و توافق ۵۵-۴۵ باشد، مالک ۱۱۰۰ مترمربع و سازنده ۹۰۰ مترمربع از واحدها را دریافت خواهد کرد.
مزایا:
- شفافیت در تقسیم سود بر اساس متراژ
- مناسب برای پروژه‌های بزرگ
معایب:
- در صورت تغییر قیمت منطقه، ارزش واحدها ممکن است متفاوت شود
- اختلاف بر سر واحدهایی که متراژ متفاوت دارند
شرایط مناسب:
- مناسب برای پروژه‌هایی با متراژ بالا و سازندگان حرفه‌ای
- ایده‌آل برای مالکی که به دنبال حفظ سهم خود بر اساس فضا است
۳. توافق ترکیبی (متراژ و درصدی)
این روش ترکیبی از دو روش قبل است، به طوری که بخشی از واحدها بر اساس تعداد و بخشی دیگر بر اساس متراژ تقسیم می‌شود.
مثال: در پروژه‌ای با ۸ واحد، ممکن است ۵ واحد به مالک داده شود و ۳ واحد باقی‌مانده نیز بر اساس متراژ تقسیم شود.
مزایا:
- انعطاف‌پذیری در قرارداد
- توزیع متعادل سود بر اساس تعداد و متراژ
معایب:
- پیچیدگی در محاسبه سهم هر طرف
- نیاز به بررسی دقیق ارزش واحدها
شرایط مناسب:
- مناسب برای پروژه‌هایی با واحدهای متنوع از نظر متراژ و موقعیت
- ایده‌آل برای مالکان و سازندگانی که به دنبال توافقی متعادل هستند
۴. تقسیم سود بر اساس ارزش نهایی فروش
در برخی پروژه‌ها، طرفین توافق می‌کنند که پس از فروش واحدها، سود حاصل بر اساس درصد مشخصی بین آن‌ها تقسیم شود.
مثال: اگر ارزش کل فروش پروژه ۵۰ میلیارد تومان باشد و سهم طرفین ۵۰-۵۰ تعیین شده باشد، هر یک ۲۵ میلیارد تومان دریافت خواهند کرد.
مزایا:
- عادلانه‌ترین روش در شرایط نوسان قیمت مسکن
- امکان کسب سود بالاتر در صورت افزایش ارزش ملک
معایب:
- نیاز به فروش کامل واحدها برای دریافت سود
- افزایش ریسک در صورت رکود بازار مسکن
شرایط مناسب:
- مناسب برای مناطقی با نوسان قیمت بالا
- ایده‌آل برای سازندگان حرفه‌ای با تجربه در بازاریابی و فروش
۵. روش‌های توافق خاص
گاهی اوقات شرایط ویژه‌ای در نظر گرفته می‌شود، مانند دریافت تعدادی واحد خاص توسط مالک یا دریافت یک طبقه کامل توسط او.
مثال: ممکن است مالک درخواست کند که فقط واحدهای جنوبی ساختمان را دریافت کند، درحالی‌که سازنده واحدهای شمالی را داشته باشد.
مزایا:
- امکان شخصی‌سازی قرارداد بر اساس نیاز طرفین
- مناسب برای پروژه‌هایی با شرایط خاص
معایب:
- نیاز به توافق دقیق بر سر ارزش و موقعیت واحدها
- احتمال بروز اختلافات بعدی
شرایط مناسب:
- مناسب برای پروژه‌هایی با موقعیت‌های خاص و واحدهای متفاوت
- ایده‌آل برای مالکان و سازندگانی که ترجیح می‌دهند واحدهای خاصی را دریافت کنند
نتیجه‌گیری: کدام روش برای چه شرایطی بهتر است؟
انتخاب روش مناسب برای تقسیم سود بستگی به شرایط ملک، مالک و سازنده دارد:
- اگر مالک قصد سرمایه‌گذاری کوتاه‌مدت دارد و زمین ارزش بالایی دارد، روش تقسیم درصدی بر اساس ارزش منطقه‌ای بهترین انتخاب است.
- اگر پروژه متراژ بالایی دارد و مالک به دنبال حفظ بیشترین سهم از مساحت است، روش تقسیم بر اساس متراژ مناسب‌تر است.
- اگر طرفین به دنبال توافقی انعطاف‌پذیر هستند، روش ترکیبی گزینه مطلوبی خواهد بود.
- اگر قیمت ملک در منطقه نوسانات زیادی دارد، روش تقسیم بر اساس ارزش نهایی فروش، کم‌ریسک‌ترین گزینه است.
- برای شرایط خاصی که مالک یا سازنده ترجیح مشخصی در دریافت واحدها دارد، روش توافق خاص بهترین گزینه است.
هر یک از این روش‌ها بسته به شرایط مختلف، می‌تواند مناسب‌ترین راهکار برای طرفین باشد. بنابراین، توصیه می‌شود که مالکین و سازندگان پیش از انعقاد قرارداد، تمامی جوانب را بررسی کرده و با کمک مشاوران حقوقی و کارشناسان بازار مسکن، بهترین تصمیم را اتخاذ کنند.
دیدگاهتان را بنویسید
برای نوشتن دیدگاه باید وارد بشوید.